Según los datos actuales del sector inmobiliario español, se está produciendo un importante boom de compras de viviendas en España por parte de extranjeros. Desde 2009, la demanda extranjera de viviendas en España ha aumentado notablemente, estando liderada por los compradores británicos, seguidos de cerca por alemanes y franceses.

Es cierto que España tiene muchos motivos atractivos por los que los extranjeros se interesan en comprar propiedades en España, entre ellos, su clima.

Hay tres casos típicos en los que un extranjero compraría una propiedad en España:

Comprar una propiedad para vivir en ella

Parte de los extranjeros que compran una propiedad en España lo hacen por motivos laborales. Principalmente, los compradores que vienen a España, por este motivo, suelen ser de Marruecos y Rumania.

Una vez que estos extranjeros consiguen un trabajo indefinido, tienden a fijar su residencia en España ya que sus condiciones laborales son mucho mejores que las de su país de origen (contrato de trabajo, horario, mejor salario, etc.).

Además, como veremos a continuación, muchos extranjeros (no comunitarios) pueden obtener su residencia española comprando una vivienda en España, gracias a la popular Golden Visa española.

Comprar como una inversión

Los extranjeros con un alto poder adquisitivo suelen optar por adquirir propiedades en España como inversión.

Hay que tener en cuenta que, debido a la crisis económica inmobiliaria de 2008, los precios de las propiedades en España cayeron significativamente. Por eso, los extranjeros residentes en países donde la crisis no afectó tanto como en España, tuvieron la oportunidad de comprar propiedades en España a un precio más competitivo que el que pagarían en su país de origen.

Desde entonces, los precios han vuelto a aumentar en las principales ciudades, pero en otras zonas los precios inmobiliarios siguen siendo muy moderados.

Además, España siempre se ha considerado un «país turístico», por lo que tener varias propiedades en ciudades en las que hay un gran tráfico de turistas podría generar grandes beneficios para los propietarios extranjeros.

Comprar una propiedad para las vacaciones

Por último, muchos extranjeros compran propiedades en España como segunda residencia para disfrutar de sus vacaciones y, quizá, para vivir allí en el futuro.

El clima, la calidad de vida y el precio de la vivienda en España en comparación con su país de origen hacen que los extranjeros opten por comprar propiedades en España para disfrutar durante su tiempo libre.

En este sentido, las Islas Baleares, la Comunidad Valenciana y Andalucía son algunas de las regiones donde más extranjeros suelen comprar sus segundas residencias.

¿Cómo puede un extranjero comprar una casa en España?

Cualquier extranjero puede adquirir una vivienda en territorio español sin necesidad de ser residente en España. Sin embargo, antes de comprar una propiedad, los extranjeros deben obtener un «Número de Identificación de Extranjero» (NIE) emitido por las autoridades españolas.

El tipo de NIE a solicitar depende del país de origen del extranjero que va a comprar una vivienda en España.

Si el comprador es de la Unión Europea, puede solicitar dos tipos de NIE:

NIE temporal

Lo solicitan aquellos ciudadanos de la UE que no van a residir en España pero necesitan el NIE para realizar determinados trámites, como la compra de una vivienda.

En este caso, el NIE se concederá presentando un formulario EX-15, junto con una copia del pasaporte, una descripción de los motivos económicos/profesionales/sociales que justifican la solicitud y el justificante del pago de la tasa correspondiente.

NIE permanente

Lo solicitan aquellos ciudadanos de la UE que van a residir en España durante más de 3 meses (es decir, extranjeros que adquieren una segunda residencia por vacaciones).

En este caso, el NIE se concederá presentando el formulario EX-18, junto con una copia del pasaporte, una descripción de los motivos económicos/profesionales/sociales que justifican la solicitud y el justificante del pago de la tasa correspondiente.

Y si el comprador es de un país no comunitario puede solicitar otros dos tipos de NIE:

NIE de no residente

Lo solicitan los ciudadanos extracomunitarios que no tienen intención de residir en España pero necesitan el NIE para realizar determinados trámites, como la compra de una vivienda.

En este caso, el NIE se concederá presentando el formulario EX-15, junto con una copia del pasaporte, una descripción de los motivos económicos/profesionales/sociales que justifican la solicitud y el justificante de pago de la tasa correspondiente.

El NIE de no residente caduca a los 3 meses. Si ha transcurrido este plazo, el extranjero puede solicitar su renovación.

NIE de residente (TIE)

Lo solicitan los ciudadanos extracomunitarios que van a residir en España por un periodo superior a 6 meses. Se trata de una tarjeta de residencia que incluye el NIE.

En este caso, la TIE se concederá presentando el formulario EX-17, junto con una foto reciente en color, una copia del pasaporte y el justificante del pago de la tasa correspondiente.

En cualquiera de los casos anteriores, el número de identificación español puede solicitarse en el Consulado o Embajada de España en su país de origen, o en la Comisaría de Policía de la ciudad española en la que resida, trabaje o pretenda comprar una vivienda.

Ventajas

Atractivos precios de la vivienda

La principal ventaja de comprar una vivienda en España para un extranjero es el precio de la misma, que suele ser más bajo que en otros países del primer mundo.

A diferencia de otros países comunitarios y extracomunitarios, la economía española ha tardado más tiempo en recuperarse de la crisis económica que afectó al sector inmobiliario a partir de 2008, por lo que en comparación con los principales países comunitarios y extracomunitarios (Alemania, Estados Unidos, Reino Unido, Francia, etc.) el precio de la vivienda es considerablemente inferior.

Además, hay que tener en cuenta que los ciudadanos que residen y trabajan en dichos países suelen tener un salario más alto, por lo que tienen un mayor poder adquisitivo que un español.

En consecuencia, un ciudadano extranjero con un poder adquisitivo normal podría adquirir una vivienda en España en muy buenas condiciones, mientras que en su país quizás no podría permitirse una vivienda de las mismas características.

Beneficios excepcionales con el alquiler turístico

También hay que tener en cuenta que España es uno de los grandes destinos turísticos de Europa por su clima, su costa, su historia, etc., el turismo es uno de los puntos fuertes de su economía.

Esto tiene un efecto directo en el sector inmobiliario, en concreto, en el alquiler de «pisos turísticos».

Hoy en día, el alquiler de pisos turísticos en España ha crecido exponencialmente, lo que atrae una gran cantidad de inversión inmobiliaria.

Hay que tener en cuenta que en verano (de junio a septiembre), un piso turístico medio en España situado en una zona costera puede alquilarse a un precio medio de 1.500 euros/semana. Por otro lado, un piso turístico en una de las grandes ciudades españolas (Madrid, Barcelona, Sevilla) puede alquilarse a un precio medio de 60-80 euros/día.

En este sentido, España no sólo es interesante como destino de vacaciones, sino también como país de inversión. Si se compran propiedades en España, se pueden conseguir beneficios excepcionales.

Obtener una tarjeta de residencia «Golden Visa

Por último, pero no menos importante, invertir en España es un medio excepcional para que muchos ciudadanos extracomunitarios obtengan la residencia en el territorio español.

Para ello, existe una tarjeta de residencia especial denominada «Golden Visa», en virtud de la cual los ciudadanos extracomunitarios pueden trabajar y residir legalmente en España, siempre que adquieran bienes inmuebles que superen los 500.000 euros.

Este visado de residencia le otorgará ventajas como poder trabajar y residir legalmente en España, incluso con su cónyuge e hijos.

La duración del visado es de 2 años, prorrogables por 5 años más. Al final del último año de prórroga, el ciudadano podrá obtener la residencia permanente en España.

Dificultades

El plazo para comprar una vivienda

Si está interesado en comprar una propiedad en España, debe tener en cuenta el periodo de tiempo que se necesita para adquirirla.

Por lo general, teniendo en cuenta los pasos a realizar tanto antes como después de la compra, el tiempo que se tarda en comprar una propiedad en España puede ser de entre 3 y 12 meses.

Si tiene la intención de comprar una propiedad, tendrá que realizar al menos los siguientes pasos (cuya ejecución requerirá un cierto período de tiempo):

• Buscar la propiedad que desea comprar.
• Solicitar y obtener un número de identificación en España (NIE).
• En su caso, formalizar un contrato de reserva por el que se hace oficialmente la oferta de compra del inmueble al vendedor.
• Si el vendedor acepta la oferta, es posible que tenga que formalizar un contrato de arras para documentar las condiciones de la venta. Dicho contrato podría implicar el pago de un depósito como condición para que la compra siga adelante.

El importe del depósito depende del precio de compra de la propiedad (normalmente el 10% del precio, pero puede ser menos).

• En caso de que necesite financiar la compra, tendrá que solicitar, tal vez, un préstamo hipotecario a diferentes entidades bancarias.
• Una vez que tenga los fondos suficientes para comprar la propiedad, tendrá que formalizar una escritura pública de compraventa ante un notario en España.
• Por último, tendrá que inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad español como nuevo propietario.

Condiciones de la hipoteca

En términos generales, los extranjeros que necesiten un préstamo hipotecario para comprar una vivienda en España deben tener en cuenta lo siguiente:

1. Es difícil obtener un préstamo hipotecario de una entidad bancaria del país de origen del extranjero para la compra de un inmueble en otro país. La posible falta de información sobre los inmuebles en terceros países (deudas, condiciones, etc.), junto con el mayor riesgo de impago (al estar el inmueble fuera de su ámbito), dificulta la obtención de una hipoteca. Sin embargo, los extranjeros pueden obtener hipotecas en bancos españoles o en sucursales extranjeras ubicadas en España.
2. Las condiciones hipotecarias para los extranjeros son desfavorables en comparación con las que se ofrecen a los ciudadanos españoles.

Hay que tener en cuenta que un ciudadano español con DNI español y contrato de trabajo indefinido puede obtener un préstamo hipotecario de hasta el 95% del precio, mientras que un extranjero con NIE español puede obtener hasta el 80%.

En el caso de las segundas residencias, este porcentaje es similar tanto para los ciudadanos españoles como para los extranjeros, que pueden obtener una hipoteca de hasta el 60%-70% del precio de la adquisición.

Impuestos sobre la compra

Para efectos fiscales españoles, como veremos en el siguiente apartado, la compra de un inmueble en España conlleva el pago de varios impuestos.

Y no sólo por la compra del inmueble, sino por el simple hecho de ser propietario del mismo, lo que obliga a pagar impuestos durante todos los años en los que se tenga la propiedad.

Además, es probable que el comprador tenga que asumir otros gastos (distintos a los impuestos), como los gastos de notaría, los del registro de la propiedad, los de gestión, los de tasación (si se requiere una hipoteca), los de seguro, etc.

Dependiendo de las condiciones en que se adquiera el inmueble (nuevo o de segunda mano), la compra estará sujeta a uno de los siguientes impuestos:

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Si se adquiere una propiedad nueva, el propietario estará obligado a pagar el IVA, a un tipo reducido del 10% sobre el precio de la propiedad normalmente.

Sin embargo, si se adquiere una propiedad en las Islas Canarias, se aplicará un tipo del 7% sobre el precio de la propiedad.

Asimismo, si se adquiere una propiedad nueva, además del IVA, el comprador tendrá que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que variará entre el 0,4% y el 1,5% del precio de la propiedad, dependiendo del tipo aplicable en la región donde se encuentre la propiedad.

Tenga en cuenta que será el comprador quien estará obligado a pagar el impuesto o, en su caso, la agencia/abogado contratado para pagarlo en su nombre.

Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)

En el caso de la compra de una vivienda usada o de segunda mano, el propietario estará obligado a pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales al porcentaje fijado por la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda (entre el 4% y el 10%) sobre el valor de referencia asignado por el Catastro a dicha vivienda. En Andalucía el interés es del 7%, y en Madrid, del 6%. Sin embargo, en Cataluña y Valencia es del 10%.

No obstante, dependiendo de la Comunidad, existe la posibilidad de aplicar tipos reducidos si se cumplen determinadas condiciones en función de la edad y la capacidad económica del comprador.

También aquí será el comprador quien esté obligado a pagar el impuesto.

Impuestos hipotecarios

En el caso de que el comprador necesite una hipoteca para adquirir una vivienda, el préstamo hipotecario debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción requiere el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo, desde 2018, este impuesto debe ser pagado por el banco, no por el comprador del inmueble.

Impuestos sobre la posesión de bienes inmuebles

Impuesto sobre la renta de no residentes

Si el inmueble adquirido no se va a destinar a ningún fin (alquiler, vivienda habitual), sino que se va a utilizar como segunda o residencia vacacional del propietario, éste estaría obligado a declarar anualmente como renta inmobiliaria entre el 1,1% y el 2% del valor catastral del inmueble, que tributará al 19% si el propietario es ciudadano de la UE o al 24% para el resto de contribuyentes.

Por ejemplo, si el valor catastral de un inmueble adquirido por un canadiense es de 100.000 euros y se aplica un tipo del 1,1%, el propietario tendrá que imputar una renta de 1.100 euros, por la que pagará un impuesto de 264 euros (24% por 1.100 euros).

Tenga en cuenta que lo anterior no se aplica si el inmueble se adquiere en el País Vasco o Navarra, que tienen su propio sistema fiscal.

Impuesto sobre bienes inmuebles

El impuesto local recaudado por los ayuntamientos del lugar en el que se encuentra el inmueble debe pagarse anualmente por el mero hecho de ser propietario/titular de un inmueble en España.

El importe a pagar depende del lugar en el que se encuentre el inmueble, la naturaleza del mismo y su valor catastral.

Impuesto sobre la plusvalía

Por último, tenga en cuenta que los inmuebles españoles propiedad de un extranjero estarán sujetos al impuesto sobre las plusvalías. Sin embargo, si el valor de sus propiedades en España no supera los 700.000 euros, los propietarios no estarán obligados a pagar este impuesto sobre las plusvalías.

Otras cuestiones a tener en cuenta

¿Puedo comprar con dinero en efectivo o con Bitcoin?

Si está pensando en comprar una propiedad en efectivo, lamentablemente, no es posible en España.

La cantidad más alta que puede pagar en efectivo un extranjero en España es de 15.000 euros, por lo que si tiene el dinero para comprar la propiedad se verá obligado a realizar el pago mediante una transferencia bancaria.

En cuanto a la posibilidad de comprar una vivienda con bitcoin, aunque es un mercado incipiente, es totalmente legal siempre que exista un acuerdo entre el vendedor y el comprador para utilizar el bitcoin como moneda.

De hecho, ya hay inmobiliarias en España que aceptan el bitcoin como moneda.

En cuanto a la fiscalidad, ten en cuenta que el hecho de pagar con bitcoin no implicaría un cambio en la fiscalidad de la transacción, por lo que se aplicaría lo mencionado anteriormente.

¿Por qué no puedo comprar con una hipoteca extranjera?

En principio, como se ha expuesto anteriormente, es difícil comprar una vivienda en España a través de una hipoteca obtenida en un país extranjero ya que las entidades bancarias extranjeras difícilmente conceden un préstamo hipotecario para comprar una vivienda en un país fuera de su ámbito.

No obstante, los extranjeros podrán obtener un préstamo hipotecario en sucursales de entidades bancarias extranjeras ubicadas en España, siempre que este préstamo esté vinculado a dicha sucursal (no al banco del que depende).

En cualquier caso, cualquier extranjero con NIE español puede obtener un préstamo hipotecario en cualquier entidad bancaria española.

¿Pueden los británicos comprar después del Brexit?

Los británicos pueden seguir comprando propiedades en España en las mismas condiciones que antes del Brexit.

La única diferencia significativa sería en el caso del impuesto sobre la renta de no residentes, en el que las rentas tributarían a un porcentaje del 24% en lugar del 19% que se aplica a los extranjeros de la UE.

¿Por dónde empezar?

Si está interesado en invertir en inmuebles en España, el equipo de SpainAdvisers puede ayudarle.

Nuestro equipo de abogados especializados en inversiones extranjeras no sólo puede ayudarle con todo el papeleo, sino que también podemos ponerle en contacto con agentes inmobiliarios que le ayudarán a encontrar la casa de sus sueños.

Puede ponerse en contacto con nosotros a través del formulario de contacto o enviando un correo electrónico a [email protected].

Además, si está pensando en cambiar de residencia para reducir sus contribuciones fiscales, le recomendamos que lea el informe «La guía definitiva para vivir y tributar en España», disponible de forma gratuita a continuación.