Selon les données actuelles sur le secteur immobilier espagnol, on observe un « boom » important des achats de propriétés par des étrangers en Espagne : depuis 2009, la demande étrangère de logements en Espagne a augmenté de façon notable, étant menée par les acheteurs britanniques, suivis de près par les Allemands et les Français.

Il est vrai que l’Espagne possède de nombreuses raisons attrayantes qui font que les étrangers sont intéressés par l’achat de propriétés en Espagne. Entre autres, son climat.

Il existe trois cas typiques dans lesquels un étranger peut acheter une propriété en Espagne.

Acheter une propriété pour y résider

Une partie des étrangers qui achètent une propriété en Espagne le font pour des raisons professionnelles. Les acheteurs qui viennent en Espagne pour cette raison sont principalement originaires du Maroc et de la Roumanie.

Une fois que ces étrangers obtiennent un emploi indéfini, ils ont tendance à établir leur résidence en Espagne, car leurs conditions de travail sont bien meilleures que celles de leur pays d’origine (contrat de travail, horaires, meilleur salaire, etc.).

Par ailleurs, comme nous le verrons plus loin, de nombreux étrangers (non ressortissants de l’UE) peuvent obtenir leur résidence espagnole en achetant une propriété en Espagne, grâce au populaire Visa d’or espagnol.

Acheter en tant qu’investissement

Les étrangers disposant d’un pouvoir d’achat élevé choisissent souvent d’acquérir des propriétés en Espagne à titre d’investissement.

Il convient de noter qu’en raison de la crise économique immobilière de 2008, les prix des propriétés en Espagne ont considérablement baissé. Ainsi, les étrangers vivant dans des pays où la crise n’a pas autant affecté que l’Espagne, ont eu l’opportunité d’acheter des propriétés en Espagne à un prix plus compétitif que celui qu’ils paieraient dans leur pays d’origine.

Depuis lors, les prix ont à nouveau augmenté dans les principales villes, mais dans les autres régions, les prix de l’immobilier restent très modérés.

En outre, l’Espagne a toujours été considérée comme un « pays touristique », de sorte que le fait de posséder plusieurs propriétés dans des villes où le trafic touristique est important pourrait générer des bénéfices élevés pour les propriétaires étrangers.

Acheter une propriété pour les vacances

Enfin, de nombreux étrangers achètent des propriétés en Espagne comme résidence secondaire pour profiter de leurs vacances et, qui sait, pour y vivre à l’avenir.

Le climat, la qualité de vie et le prix des logements en Espagne par rapport à leur pays d’origine incitent les étrangers à choisir d’acheter des propriétés en Espagne pour en profiter pendant leur temps libre.

À cet égard, les îles Baléares, la Communauté valencienne et l’Andalousie sont quelques-unes des régions où la plupart des étrangers ont tendance à acheter leur résidence secondaire.

Comment un étranger peut-il acheter une propriété en Espagne ?

Tout étranger peut acheter une propriété sur le territoire espagnol sans avoir besoin de résider en Espagne. Toutefois, avant d’acheter une propriété, les étrangers doivent obtenir un « numéro d’identification d’étranger » (NIE) délivré par les autorités espagnoles.

Le type de NIE à demander dépend du pays d’origine de l’étranger qui va acheter une propriété en Espagne.

Si l’acheteur est originaire de l’Union européenne, il peut demander deux types de NIE.

NIE temporaire

Il est demandé par les citoyens de l’UE qui ne vont pas résider en Espagn, mais qui ont besoin du NIE pour effectuer certaines formalités, comme l’achat d’une propriété.

Dans ce cas, le NIE est accordé par la présentation d’un formulaire EX-15, accompagné d’une copie du passeport, d’une description des raisons économiques/professionnelles/sociales justifiant la demande, et de la preuve du paiement de la taxe correspondante.

NIE permanent

Elle est demandée par les citoyens de l’UE qui vont résider en Espagne pendant plus de 3 mois (c’est-à-dire les étrangers qui acquièrent une résidence secondaire pour les vacances).

Dans ce cas, le NIE est accordé en soumettant le formulaire EX-18, accompagné d’une copie du passeport, d’une description des raisons économiques/professionnelles/sociales justifiant la demande, et de la preuve du paiement de la taxe correspondante.

Et si l’acheteur est originaire d’un pays non membre de l’UE, il peut demander deux autres types de NIE.

Non-résident NIE

Il est demandé par les citoyens non européens qui n’ont pas l’intention de résider en Espagne, mais qui ont besoin du NIE pour effectuer certaines formalités, comme l’achat d’une propriété.

Dans ce cas, le NIE est accordé en soumettant le formulaire EX-15, accompagné d’une copie du passeport, d’une description des raisons économiques/professionnelles/sociales justifiant la demande, et de la preuve du paiement de la taxe correspondante.

Le NIE de non-résident expirés après 3 mois. Si cette période est écoulée, l’étranger peut demander son renouvellement.

NIE résident (TIE)

Elle est demandée par les citoyens non européens qui vont résider en Espagne pour une période de plus de 6 mois. Il s’agit d’une carte de séjour qui comprend le NIE.

Dans ce cas, le TIE est accordé en soumettant le formulaire EX-17, accompagné d’une photo couleur récente, d’une copie du passeport et de la preuve du paiement de la taxe correspondante.

Dans tous les cas susmentionnés, le numéro d’identification espagnol peut être demandé au consulat ou à l’ambassade d’Espagne de votre pays d’origine, ou au commissariat de police de la ville espagnole où vous résidez, travaillez ou avez l’intention d’acheter une propriété.

Avantages de l’achat d’une propriété en Espagne

Des prix immobiliers attractifs

Le principal avantage de l’achat d’une propriété en Espagne pour un étranger est le prix de la propriété, qui est généralement plus bas que dans d’autres pays du premier monde.

Contrairement à d’autres pays de l’UE et hors de l’UE, l’économie espagnole a mis plus de temps à se remettre de la crise économique qui a frappé le secteur immobilier à partir de 2008. Par conséquent, par rapport aux principaux pays de l’UE et hors de l’UE (Allemagne, États-Unis, Royaume-Uni, France, etc.), le prix des logements est considérablement plus bas.

En outre, il convient de noter que les citoyens qui résident et travaillent dans ces pays ont généralement un salaire plus élevé, ce qui leur confère un pouvoir d’achat supérieur à celui d’un Espagnol.

Par conséquent, un citoyen étranger disposant d’un pouvoir d’achat normal pourrait acquérir une propriété en Espagne dans de très bonnes conditions, alors que dans son pays, il ne pourrait peut-être pas s’offrir une maison présentant les mêmes caractéristiques.

Des bénéfices exceptionnels avec la location touristique

Il faut également noter que l’Espagne est l’une des grandes destinations touristiques d’Europe, grâce à son climat, son littoral, son histoire, etc., le tourisme est l’un des points forts de son économie.

Cela a un effet direct sur le secteur de l’immobilier, en particulier sur la location d' »appartements touristiques ».

De nos jours, la location d’appartements touristiques en Espagne a connu une croissance exponentielle, ce qui attire un grand nombre d’investissements immobiliers.

Notez qu’en été (de juin à septembre), un appartement touristique moyen en Espagne situé dans une zone balnéaire peut être loué au prix moyen de 1 500 €/semaine. En revanche, un appartement touristique situé dans l’une des grandes villes espagnoles (Madrid, Barcelone, Séville) peut être loué à un prix moyen de 60-80 €/jour.

En ce sens, l’Espagne n’est pas seulement intéressante comme destination de vacances, mais aussi comme pays d’investissement. Si vous achetez des propriétés en Espagne, vous pouvez réaliser des bénéfices exceptionnels.

Obtenir une carte de séjour « Golden Visa »

Enfin, et surtout, investir en Espagne est un moyen exceptionnel pour de nombreux citoyens non européens d’obtenir la résidence sur le territoire espagnol.

Il existe à cet effet une carte de séjour spéciale appelée « Golden Visa » en vertu de laquelle les citoyens non européens peuvent travailler et résider légalement en Espagne, à condition d’acquérir des biens immobiliers d’une valeur supérieure à 500 000 euros.

Ce visa de résidence vous accorde des avantages tels que la possibilité de travailler et de résider légalement en Espagne, même avec votre conjoint et vos enfants.

La durée du visa est de 2 ans, qui peut être prolongée de 5 ans. À la fin de la dernière année de la prolongation, le citoyen pourra obtenir la résidence permanente en Espagne.

Les pièges de l’achat d’une propriété en Espagne

Le délai d’achat d’un bien immobilier

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Espagne, vous devez tenir compte du délai nécessaire à son acquisition.

En général, compte tenu des démarches à effectuer avant et après l’achat, le temps nécessaire pour acheter une propriété à Span peut être compris entre 3 et 12 mois.

Si vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier, vous devrez effectuer au moins les démarches suivantes (dont l’exécution demandera un certain temps) :

• Recherchez le bien que vous souhaitez acheter.
• Demander et obtenir un numéro d’identification en Espagne (NIE).
• Le cas échéant, formalisez un contrat de réservation par lequel l’offre d’achat du bien est officiellement faite au vendeur.
• Si le vendeur accepte l’offre, il vous sera peut-être demandé de formaliser un contrat de dépôt afin de documenter les conditions de la vente. Un tel contrat pourrait impliquer le versement d’un dépôt comme condition à la réalisation de l’achat.

Le montant de la caution dépend du prix d’achat du bien (normalement 10 % du prix, mais cela peut être moins).

• Si vous devez financer votre achat, vous devrez sûrement demander un prêt hypothécaire à différentes entités bancaires.
• Une fois que vous aurez les fonds suffisants pour acheter la propriété, vous devrez formaliser un acte de vente public devant un notaire public en Espagne.
• Enfin, vous devrez inscrire le bien au registre foncier espagnol en tant que nouveau propriétaire.

Conditions hypothécaires

D’une manière générale, les étrangers qui ont besoin d’un prêt hypothécaire pour acheter une propriété en Espagne doivent tenir compte des points suivants :

1. Il est difficile d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une entité bancaire du pays d’origine de l’étranger pour l’achat d’un bien immobilier dans un autre pays. L’éventuel manque d’informations sur les propriétés dans les pays tiers (dettes, conditions, etc.), ainsi que le risque plus élevé de non-paiement (puisque la propriété est hors de leur champ d’application), rendent difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire. Toutefois, les étrangers peuvent obtenir des prêts hypothécaires dans les banques espagnoles ou dans les succursales étrangères situées en Espagne.
2. Les conditions de prêt hypothécaire pour les étrangers sont défavorables par rapport à celles offertes aux citoyens espagnols.

Il convient de noter qu’un citoyen espagnol possédant un numéro d’identification espagnol et un contrat de travail indéterminé peut obtenir un prêt hypothécaire jusqu’à 95 % du prix, tandis qu’un étranger possédant un NIE espagnol peut obtenir jusqu’à 80 %.

Dans le cas des résidences secondaires, ce pourcentage est similaire pour les citoyens espagnols et les étrangers, qui peuvent obtenir un prêt hypothécaire jusqu’à 60-70% du prix de l’acquisition.

Taxes d’achat

En matière de fiscalité espagnole, comme nous le verrons dans la section suivante, l’achat d’un bien immobilier en Espagne entraîne le paiement de plusieurs impôts.

Et, non seulement pour l’achat du bien, mais aussi pour le simple fait d’en être le propriétaire, ce qui vous oblige à payer des impôts pendant toutes les années où vous détenez le bien.

En outre, il est probable que l’acheteur doive assumer d’autres dépenses (différentes des taxes), telles que les frais de notaire, les frais de cadastre, les frais de gestion, les frais d’évaluation (si une hypothèque est nécessaire), les frais d’assurance, etc.

Selon les conditions d’acquisition du bien (neuf ou d’occasion), l’achat sera soumis à l’une des taxes suivantes :

Taxe sur la valeur ajoutée (« TVA »)

En cas d’achat d’un nouveau bien, le propriétaire sera exigé de payer la TVA, normalement à un taux réduit de 10% sur le prix du bien.

Toutefois, si vous achetez une propriété dans les îles Canaries, un taux de 7 % sur le prix de la propriété s’applique.

De même, en cas d’achat d’un bien immobilier neuf, l’acquéreur devra payer, en plus de la TVA, un droit de timbre qui variera entre 0,4 % et 1,5 % du prix du bien, en fonction du taux applicable dans la région où le bien est situé.

Veuillez noter que c’est l’acheteur qui sera obligé de payer la taxe ou, le cas échéant, l’agence/avocat engagé pour la payer en son nom.

Taxe de transfert (« ITP »)

En cas d’achat d’un bien d’occasion ou de seconde main, le propriétaire sera obligé de payer l’impôt sur les mutations au taux fixé par la région dans laquelle se trouve le bien (entre 4 % et 10 %) sur la valeur de référence attribuée par l’entité cadastrale à ce bien. En Andalousie, le taux est de 7%, et à Madrid, il est de 6%. En revanche, en Catalogne et à Valence, il est de 10 %.

Toutefois, selon la Région, il est possible d’appliquer des taux réduits si certaines conditions sont remplies en fonction de l’âge et de la capacité économique de l’acheteur.

De plus, ici, c’est l’acheteur qui sera obligé de payer la taxe.

Taxes hypothécaires

Dans le cas où l’acheteur a besoin d’un prêt hypothécaire pour acquérir une propriété, ce prêt doit être enregistré au registre foncier. Cet enregistrement nécessite le paiement d’un droit de timbre.

Cependant, depuis 2018, cette taxe doit être payée par la banque, et non par l’acheteur du bien.

Impôts sur la possession de biens immobiliers

Impôt sur le revenu des non-résidents

Si le bien acquis n’est pas destiné à être utilisé à quelque fin que ce soit (location, résidence principale), mais qu’il est destiné à être utilisé comme résidence secondaire ou de vacances du propriétaire, ce dernier sera tenu de déclarer annuellement comme revenu immobilier entre 1,1 % et 2 % de la valeur cadastrale du bien, qui sera imposé à 19 % si le propriétaire est un citoyen de l’UE ou à 24 % pour les autres contribuables.

Par exemple, si la valeur cadastrale d’un bien acheté par un Canadien est de 100 000 € et qu’un taux de 1,1 % s’applique, le propriétaire devra imputer un revenu de 1 100 €, pour lequel il paiera un impôt de 264 € (24 % pour 1 100 €).

Veuillez noter que les dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas si le bien est acheté au Pays basque ou en Navarre, qui ont leur propre système fiscal.

Impôt foncier

L’impôt local perçu par les conseils locaux de l’endroit où se trouve le bien immobilier doit être payé sur une base annuelle simplement parce que vous êtes le propriétaire/propriétaire d’un bien immobilier en Espagne.

Le montant à payer dépend du lieu où est situé le bien, de la nature du bien et de sa valeur cadastrale.

Impôt sur les gains en capital

Enfin, notez que les propriétés espagnoles détenues par un étranger sont soumises à l’impôt sur les plus-values. Toutefois, si la valeur de vos biens en Espagne ne dépasse pas 700 000 €, les propriétaires ne seront pas obligés de payer cet impôt sur les plus-values.

Autres questions à considérer

Puis-je l’acheter en espèces ou en bitcoins ?

Si vous envisagez d’acheter une propriété en espèces, ce n’est malheureusement pas possible en Espagne.

Le montant le plus élevé pouvant être payé en espèces par un étranger en Espagne est de 15 000 €. Par conséquent, si vous disposez de l’argent nécessaire pour acheter la propriété, vous serez obligé d’effectuer le paiement par virement bancaire.

En ce qui concerne la possibilité d’acheter un bien immobilier avec des bitcoins, bien qu’il s’agisse d’un marché naissant, il est tout à fait légal tant qu’il existe un accord entre le vendeur et l’acheteur pour utiliser le bitcoin comme monnaie.

En fait, il existe déjà des agences immobilières en Espagne qui acceptent le bitcoin comme monnaie.

En ce qui concerne la fiscalité, notez que le fait de payer avec des bitcoins n’impliquerait pas un changement dans la fiscalité de la transaction, donc les éléments mentionnés ci-dessus s’appliqueraient.

Pourquoi ne puis-je pas acheter avec une hypothèque étrangère ?

En principe, comme exposé ci-dessus, il est difficile d’acheter une propriété en Espagne par le biais d’une hypothèque obtenue dans un pays étranger, car les entités bancaires étrangères n’accordent pratiquement jamais de prêt hypothécaire pour acheter une propriété dans un pays hors de leur champ d’action.

Toutefois, les étrangers peuvent obtenir un prêt hypothécaire dans les succursales d’entités bancaires étrangères situées en Espagne, à condition que ce prêt soit lié à ladite succursale (et non à la banque dont elle dépend).

Dans tous les cas, tout étranger possédant un NIE espagnol peut obtenir un prêt hypothécaire dans n’importe quelle entité espagnole.

Les Britanniques peuvent-ils acheter après le Brexit ?

Les Britanniques peuvent continuer à acheter des propriétés en Espagne dans les mêmes conditions qu’avant le Brexit.

La seule différence significative concernerait l’impôt sur le revenu des non-résidents, pour lequel les revenus seraient imposés à un taux de 24 % au lieu du taux de 19 % qui s’applique aux étrangers de l’UE.

Par où dois-je commencer ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en Espagne, l’équipe de SpainAdvisers peut vous aider.

Non seulement notre équipe d’avocats spécialisés dans les investissements étrangers peut vous aider à remplir toutes les formalités administratives, mais nous pouvons également vous mettre en contact avec des agents immobiliers qui vous aideront à trouver la maison de vos rêves.

Vous pouvez nous contacter par le biais du formulaire de contact ou en envoyant un courriel à [email protected].

Par ailleurs, si vous envisagez de changer de résidence pour réduire vos contributions fiscales, nous vous recommandons la lecture du rapport « Les 3 meilleures destinations fiscales du moment », disponible gratuitement ci-dessous.