Den aktuellen Daten über den spanischen Immobiliensektor zufolge gibt es einen bedeutenden „Boom“ bei ausländischen Immobilienkäufen in Spanien: Seit 2009 ist die ausländische Nachfrage nach Wohnraum in Spanien deutlich gestiegen, angeführt von britischen Käufern, dicht gefolgt von Deutschen und Franzosen.

Es stimmt, dass Spanien viele attraktive Gründe hat, die Ausländer am Kauf von Immobilien in Spanien interessiert machen. Einer davon ist das Klima.

Es gibt drei typische Fälle, in denen ein Ausländer eine Immobilie in Spanien kaufen würde.

Kauf einer Immobilie zum Wohnen

Ein Teil der Ausländer, die in Spanien Immobilien kaufen, tut dies aus beruflichen Gründen. Die meisten Käufer, die aus diesem Grund nach Spanien kommen, kommen aus Marokko und Rumänien.

Sobald diese Ausländer eine unbefristete Stelle gefunden haben, neigen sie dazu, ihren Wohnsitz in Spanien zu nehmen, da die Arbeitsbedingungen dort viel besser sind als in ihrem Herkunftsland (Arbeitsvertrag, Arbeitszeiten, besseres Gehalt usw.).

Wie wir weiter unten sehen werden, können auch viele Ausländer (Nicht-EU-Bürger) dank des beliebten Goldenen Visums für Spanien ihren Wohnsitz in Spanien durch den Kauf einer Immobilie in Spanien erwerben.

Kauf als Investition

Ausländer mit einer hohen Kaufkraft entscheiden sich häufig für den Erwerb von Immobilien in Spanien als Investition.

Es ist anzumerken, dass die Immobilienpreise in Spanien aufgrund der Immobilienkrise von 2008 erheblich gesunken sind. Daher hatten Ausländer, die in Ländern leben, in denen die Krise nicht so stark war wie in Spanien, die Möglichkeit, Immobilien in Spanien zu einem günstigeren Preis zu kaufen, als sie in ihrem Herkunftsland zahlen würden.

Seitdem sind die Preise in den wichtigsten Städten wieder gestiegen, aber in anderen Gebieten sind die Immobilienpreise weiterhin sehr moderat.

Außerdem gilt Spanien seit jeher als „Touristenland“, sodass ausländische Eigentümer mit mehreren Immobilien in Städten mit hohem Touristenaufkommen hohe Gewinne erzielen können.

Kauf einer Immobilie für den Urlaub

Schließlich kaufen viele Ausländer Immobilien in Spanien als Zweitwohnsitz, um ihren Urlaub zu genießen und, wer weiß, in Zukunft dort zu leben.

Das Klima, die Lebensqualität und die Preise für Wohnraum in Spanien im Vergleich zu ihrem Herkunftsland veranlassen Ausländer dazu, Immobilien in Spanien zu kaufen, um dort ihre Freizeit zu verbringen.

In dieser Hinsicht sind die Balearen, die Region Valencia und Andalusien einige der Regionen, in denen die meisten Ausländer ihre Zweitwohnungen kaufen.

Wie kann ein Ausländer eine Immobilie in Spanien kaufen?

Jeder Ausländer kann eine Immobilie in Spanien erwerben, ohne seinen Wohnsitz in Spanien haben zu müssen. Vor dem Kauf einer Immobilie müssen Ausländer jedoch eine „Ausländeridentifikationsnummer“ (NIE) erhalten, die von den spanischen Behörden ausgestellt wird.

Die Art der zu beantragenden NIE hängt von dem Herkunftsland des Ausländers ab, der eine Immobilie in Spanien kaufen möchte.

Wenn der Käufer aus der Europäischen Union stammt, kann er zwei Arten von NIE beantragen.

Vorläufige NIE

Sie wird von EU-Bürgern beantragt, die sich nicht in Spanien aufhalten werden, aber die NIE benötigen, um bestimmte Formalitäten zu erledigen, z. B. um eine Immobilie zu kaufen.

In diesem Fall wird die NIE gewährt, indem ein Formular EX-15 zusammen mit einer Kopie des Reisepasses, einer Beschreibung der wirtschaftlichen/beruflichen/sozialen Gründe, die den Antrag rechtfertigen, und dem Nachweis der Zahlung der entsprechenden Gebühr eingereicht wird.

Ständige NIE

Diese wird von EU-Bürgern beantragt, die sich länger als 3 Monate in Spanien aufhalten werden (d.h. Ausländer, die einen Zweitwohnsitz für den Urlaub erwerben).

In diesem Fall wird die NIE gewährt, indem das Formular EX-18 zusammen mit einer Kopie des Reisepasses, einer Beschreibung der wirtschaftlichen/beruflichen/sozialen Gründe, die den Antrag rechtfertigen, und dem Nachweis der Zahlung der entsprechenden Gebühr eingereicht wird.

Und wenn der Käufer aus einem Nicht-EU-Land kommt, kann er zwei weitere Arten von NIE beantragen.

Gebietsfremder NIE

Sie wird von Nicht-EU-Bürgern beantragt, die nicht die Absicht haben, sich in Spanien niederzulassen, aber die NIE benötigen, um bestimmte Formalitäten zu erledigen, z. B. beim Kauf einer Immobilie.

In diesem Fall wird die NIE gewährt, indem das Formular EX-15 zusammen mit einer Kopie des Reisepasses, einer Beschreibung der wirtschaftlichen/beruflichen/sozialen Gründe, die den Antrag rechtfertigen, und dem Nachweis der Zahlung der entsprechenden Gebühr eingereicht wird.

Die NIE für Nichtansässige läuft nach 3 Monaten ab. Ist diese Frist verstrichen, kann der Ausländer eine Verlängerung beantragen.

Gebiets ansässiger NIE (TIE)

Diese wird von Nicht-EU-Bürgern beantragt, die sich länger als 6 Monate in Spanien aufhalten werden. Es handelt sich um eine Aufenthaltskarte, die die NIE enthält.

In diesem Fall wird die TIE durch Einreichung des Formulars EX-17 zusammen mit einem neueren Farbfoto, einer Kopie des Reisepasses und dem Nachweis der Zahlung der entsprechenden Gebühr erteilt.

In jedem der oben genannten Fälle kann die spanische ID-Nummer beim spanischen Konsulat oder der Botschaft in Ihrem Herkunftsland oder bei der Polizeistation der spanischen Stadt, in der Sie wohnen, arbeiten oder eine Immobilie kaufen möchten, beantragt werden.

Vorteile des Kaufs einer Immobilie in Spanien

Attraktive Immobilienpreise

Der Hauptvorteil des Kaufs einer Immobilie in Spanien für einen Ausländer ist der Preis der Immobilie, der im Allgemeinen niedriger ist als in anderen Ländern der ersten Welt.

Im Gegensatz zu anderen EU- und Nicht-EU-Ländern hat die spanische Wirtschaft länger gebraucht, um sich von der Wirtschaftskrise zu erholen, von der der Immobiliensektor ab 2008 betroffen war, sodass die Immobilienpreise im Vergleich zu den großen EU- und Nicht-EU-Ländern (Deutschland, Vereinigte Staaten, Vereinigtes Königreich, Frankreich usw.) deutlich niedriger sind.

Darüber hinaus ist anzumerken, dass Bürger, die in den genannten Ländern wohnen und arbeiten, im Allgemeinen ein höheres Gehalt beziehen und daher über eine höhere Kaufkraft verfügen als Spanier.

Folglich konnte ein ausländischer Bürger mit normaler Kaufkraft in Spanien eine Immobilie zu sehr guten Bedingungen erwerben, während er sich in seinem Land vielleicht kein Haus mit den gleichen Merkmalen leisten konnte.

Außergewöhnliche Gewinne durch touristische Vermietung

Es sei auch darauf hingewiesen, dass Spanien aufgrund seines Klimas, seiner Küste, seiner Geschichte usw. eines der wichtigsten Reiseziele in Europa ist und der Tourismus eine der Stärken seiner Wirtschaft darstellt.

Dies hat direkte Auswirkungen auf den Immobiliensektor, insbesondere auf die Vermietung von „Touristenwohnungen“.

Heutzutage hat die Vermietung von Ferienwohnungen in Spanien exponentiell zugenommen, was eine große Anzahl von Immobilieninvestitionen anzieht.

Beachten Sie, dass im Sommer (von Juni bis September) eine durchschnittliche Touristenwohnung in Spanien in einer Küstengegend zu einem Durchschnittspreis von 1.500 €/Woche gemietet werden kann. Andererseits kann eine Ferienwohnung in einer der großen spanischen Städte (Madrid, Barcelona, Sevilla) zu einem Durchschnittspreis von 60 bis 80 €/Tag gemietet werden.

In diesem Sinne ist Spanien nicht nur als Urlaubsland interessant, sondern auch als Investitionsland. Wenn Sie Immobilien in Spanien kaufen, können Sie außergewöhnliche Gewinne erzielen.

Erhalt einer „Golden Visa“-Aufenthaltskarte

Nicht zuletzt ist eine Investition in Spanien für viele Nicht-EU-Bürger ein außergewöhnliches Mittel, um sich in Spanien niederzulassen.

Zu diesem Zweck gibt es eine besondere Aufenthaltskarte, das sogenannte „Goldene Visum“, mit dem Nicht-EU-Bürger legal in Spanien arbeiten und wohnen können, sofern sie Immobilien im Wert von mehr als 500.000 Euro erwerben.

Dieses Aufenthaltsvisum bietet Ihnen Vorteile wie die Möglichkeit, in Spanien zu arbeiten und sich dort legal aufzuhalten, auch mit Ihrem Ehepartner und Ihren Kindern.

Die Dauer des Visums beträgt 2 Jahre und kann um weitere 5 Jahre verlängert werden. Am Ende des letzten Jahres der Verlängerung kann der Bürger einen Daueraufenthalt in Spanien erhalten.

Fallstricke beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Der Zeitraum für den Kauf einer Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen möchten, sollten Sie den Zeitraum berücksichtigen, der für den Erwerb einer Immobilie erforderlich ist.

Berücksichtigt man die vor und nach dem Kauf durchzuführenden Schritte, so kann der Kauf einer Immobilie in Spanien im Allgemeinen zwischen 3 und 12 Monaten dauern.

Wenn Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu kaufen, müssen Sie mindestens die folgenden Schritte durchführen (deren Ausführung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt):

• Suchen Sie die Immobilie, die Sie kaufen möchten.
• Beantragen und erhalten Sie eine Identifikationsnummer in Spanien (NIE).
• Schließen Sie gegebenenfalls einen Reservierungsvertrag ab, mit dem Sie dem Verkäufer offiziell ein Kaufangebot für die Immobilie unterbreiten.
• Nimmt der Verkäufer das Angebot an, müssen Sie möglicherweise einen Vertrag über die Anzahlung abschließen, um die Bedingungen des Verkaufs zu dokumentieren. Ein solcher Vertrag könnte die Zahlung einer Kaution als Bedingung für die Durchführung des Kaufs vorsehen.

Die Höhe der Kaution hängt vom Kaufpreis der Immobilie ab (in der Regel 10 % des Kaufpreises, sie kann aber auch niedriger sein).

• Wenn Sie Ihren Kauf finanzieren müssen, werden Sie möglicherweise bei verschiedenen Banken einen Hypothekarkredit beantragen müssen.
• Sobald Sie über ausreichende Mittel für den Kauf der Immobilie verfügen, müssen Sie einen öffentlichen Kaufvertrag vor einem spanischen Notar abschließen.
• Schließlich müssen Sie die Immobilie als neuer Eigentümer im spanischen Grundbuchamt eintragen lassen.

Hypothekenbedingungen

Im Allgemeinen sollten Ausländer, die ein Hypothekendarlehen für den Kauf einer Immobilie in Spanien benötigen, Folgendes beachten:

1. Es ist schwierig, von einer Bank im Herkunftsland des Ausländers ein Hypothekendarlehen für den Kauf einer Immobilie in einem anderen Land zu erhalten. Der mögliche Mangel an Informationen über Immobilien in Drittländern (Schulden, Bedingungen usw.) zusammen mit dem höheren Risiko der Nichtzahlung (da die Immobilie außerhalb ihres Geltungsbereichs liegt) macht es schwierig, eine Hypothek zu erhalten. Ausländer können jedoch Hypotheken bei spanischen Banken oder bei ausländischen Zweigstellen in Spanien aufnehmen.
2. Die Hypothekenkonditionen für Ausländer sind im Vergleich zu denen für spanische Staatsbürger ungünstig.

Beachten Sie, dass ein spanischer Staatsbürger mit einer spanischen ID-Nummer und einem unbefristeten Arbeitsvertrag ein Hypothekendarlehen bis zu 95 % des Preises erhalten kann, während ein Ausländer mit einer spanischen NIE bis zu 80 % erhalten kann.

Bei Zweitwohnungen ist dieser Prozentsatz sowohl für spanische Staatsbürger als auch für Ausländer gleich, die eine Hypothek von bis zu 60-70 % des Kaufpreises erhalten können.

Steuern auf den Erwerb

Wie wir im folgenden Abschnitt sehen werden, sind beim Kauf einer Immobilie in Spanien mehrere Steuern zu entrichten.

Und zwar nicht nur für den Kauf der Immobilie, sondern auch für die bloße Tatsache, dass Sie Eigentümer sind, was Sie dazu verpflichtet, in all den Jahren, in denen Sie die Immobilie besitzen, Steuern zu zahlen.

Darüber hinaus muss der Erwerber wahrscheinlich weitere Kosten (außer Steuern) übernehmen, z. B. Notargebühren, Grundbuchgebühren, Verwaltungsgebühren, Schätzungsgebühren (wenn eine Hypothek erforderlich ist), Versicherungskosten usw.

Je nach den Bedingungen, unter denen die Immobilie erworben wird (neu oder gebraucht), unterliegt der Kauf einer der folgenden Steuern:

Mehrwertsteuer („IVA“)

Beim Kauf einer neuen Immobilie ist der Eigentümer zur Zahlung der Mehrwertsteuer verpflichtet, die in der Regel zu einem ermäßigten Satz von 10 % auf den Preis der Immobilie erhoben wird.

Beim Kauf einer Immobilie auf den Kanarischen Inseln würde jedoch ein Satz von 7 % auf den Preis der Immobilie gelten.

Außerdem muss der Käufer beim Kauf einer neuen Immobilie zusätzlich zur Mehrwertsteuer eine Stempelsteuer entrichten, die je nach dem in der Region, in der sich die Immobilie befindet, geltenden Satz zwischen 0,4 % und 1,5 % des Immobilienpreises liegt.

Bitte beachten Sie, dass der Erwerber zur Zahlung der Steuer verpflichtet ist oder gegebenenfalls die Agentur/der Rechtsanwalt, die/der mit der Zahlung beauftragt wurde.

Übertragungssteuer („ITP“)

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie muss der Eigentümer eine Grunderwerbssteuer in Höhe des von der Region, in der sich die Immobilie befindet, festgelegten Satzes (zwischen 4 % und 10 %) auf den von der Katasterbehörde für die Immobilie festgelegten Referenzwert entrichten. In Andalusien beträgt der Satz 7 % und in Madrid 6 %. In Katalonien und Valencia hingegen beträgt er 10 %.

Je nach Region besteht jedoch die Möglichkeit, ermäßigte Sätze anzuwenden, wenn bestimmte Bedingungen je nach Alter und wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit des Erwerbers erfüllt sind.

Auch hier ist der Erwerber verpflichtet, die Steuer zu zahlen.

Hypothekensteuern

Benötigt der Käufer eine Hypothek für den Erwerb einer Immobilie, muss das Hypothekendarlehen im Grundbuch eingetragen werden. Für diese Eintragung muss die Stempelsteuer entrichtet werden.

Seit 2018 muss diese Steuer jedoch von der Bank und nicht mehr vom Käufer der Immobilie gezahlt werden.

Steuern auf Immobilienbesitz

Einkommensteuer für Nichtansässige

Wenn die erworbene Immobilie nicht für irgendeinen Zweck (Vermietung, Hauptwohnsitz), sondern als Zweit- oder Ferienwohnung des Eigentümers genutzt wird, ist der Eigentümer verpflichtet, jährlich zwischen 1,1 % und 2 % des Katasterwerts der Immobilie als Immobilienertrag zu deklarieren, der mit 19 % besteuert wird, wenn der Eigentümer EU-Bürger ist, oder mit 24 % für die übrigen Steuerzahler.

Beträgt beispielsweise der Katasterwert einer von einem Kanadier erworbenen Immobilie 100.000 € und gilt ein Steuersatz von 1,1 %, so muss der Eigentümer ein Einkommen von 1.100 € unterstellen, wofür er eine Steuer von 264 € (24 % für 1.100 €) zahlt.

Bitte beachten Sie, dass die oben genannten Bestimmungen nicht gelten, wenn die Immobilie im Baskenland oder in Navarra erworben wird, wo ein eigenes Steuersystem besteht.

Grundsteuer

Die Kommunalsteuer, die von den Gemeinden des Ortes, in dem sich die Immobilie befindet, erhoben wird, muss jährlich gezahlt werden, nur weil Sie Eigentümer/Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind.

Der zu zahlende Betrag richtet sich nach dem Ort, an dem sich die Immobilie befindet, nach der Art der Immobilie und ihrem Katasterwert.

Kapitalertragssteuer

Schließlich ist zu beachten, dass auf spanische Immobilien, die sich im Besitz von Ausländern befinden, eine Kapitalertragssteuer zu entrichten ist. Wenn der Wert Ihrer Immobilien in Spanien jedoch 700.000 € nicht übersteigt, sind die Eigentümer nicht verpflichtet, diese Kapitalertragssteuer zu zahlen.

Weitere zu berücksichtigende Fragen

Kann ich es mit Bargeld oder Bitcoin kaufen?

Wenn Sie eine Immobilie in bar kaufen möchten, ist dies in Spanien leider nicht möglich.

Der Höchstbetrag, den ein Ausländer in Spanien in bar bezahlen kann, beträgt 15.000 €. Wenn Sie also das Geld für den Kauf der Immobilie haben, müssen Sie die Zahlung per Banküberweisung leisten.

Was die Möglichkeit betrifft, eine Immobilie mit Bitcoin zu kaufen, so handelt es sich zwar um einen noch jungen Markt, aber er ist völlig legal, solange eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer besteht, Bitcoin als Währung zu verwenden.

In der Tat gibt es in Spanien bereits Immobilienagenturen, die Bitcoin als Währung akzeptieren.

Was die Besteuerung betrifft, so ist zu beachten, dass die Zahlung mit Bitcoin keine Änderung der Besteuerung der Transaktion zur Folge hat, sodass die oben genannten Bestimmungen gelten würden.

Warum kann ich nicht mit einer ausländischen Hypothek kaufen?

Wie oben dargelegt, ist es grundsätzlich schwierig, eine Immobilie in Spanien mit einer im Ausland aufgenommenen Hypothek zu kaufen, da ausländische Banken nur selten ein Hypothekendarlehen für den Kauf einer Immobilie in einem Land außerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs gewähren.

Ausländer können jedoch ein Hypothekendarlehen bei in Spanien ansässigen Zweigstellen ausländischer Banken aufnehmen, sofern dieses Darlehen an diese Zweigstelle gebunden ist (und nicht an die Bank, von der es abhängt).

In jedem Fall kann jeder Ausländer mit einer spanischen NIE ein Hypothekendarlehen in jeder spanischen Einrichtung erhalten.

Können die Briten nach dem Brexit kaufen?

Die Briten können weiterhin zu den gleichen Bedingungen wie vor dem Brexit Immobilien in Spanien kaufen.

Der einzige signifikante Unterschied wäre die Einkommenssteuer für Gebietsfremde, bei der die Einkünfte mit einem Satz von 24 % besteuert würden, anstatt mit dem für EU-Ausländer geltenden Satz von 19 %.

Wo soll ich anfangen?

Wenn Sie an einer Immobilieninvestition in Spanien interessiert sind, kann Ihnen das Team von SpainAdvisers helfen.

Unser Team von spezialisierten Anwälten für Auslandsinvestitionen kann Ihnen nicht nur bei allen Formalitäten helfen, sondern wir können Sie auch mit Immobilienmaklern in Kontakt bringen, die Ihnen bei der Suche nach Ihrem Traumhaus behilflich sein werden.

Sie können sich mit uns in Verbindung setzen über das Kontaktformular oder indem Sie eine E-Mail an [email protected] schicken.

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihren Wohnsitz zu verlegen, um Ihre Steuerabgaben zu senken, empfehlen wir Ihnen die Lektüre des Berichts „Die 3 besten Steuerziele der Gegenwart“, der unten kostenlos erhältlich ist.