Secondo i dati attuali sul settore immobiliare spagnolo, si registra un significativo “boom” di acquisti stranieri d’immobili in Spagna: dal 2009, la domanda straniera di abitazioni in Spagna è aumentata notevolmente, guidata da acquirenti britannici, seguiti da vicino da tedeschi e francesi.

È vero che la Spagna ha molti motivi di attrazione che spingono gli stranieri ad acquistare immobili in Spagna. Tra gli altri, c’è il suo clima.

Ci sono tre casi tipici in cui uno straniero acquista un immobile in Spagna.

Acquistare un immobile per risiedere

Una parte degli stranieri che acquistano una proprietà in Spagna lo fa per motivi di lavoro. Gli acquirenti che si recano in Spagna per questo motivo provengono principalmente dal Marocco e dalla Romania.

Una volta ottenuto un lavoro non definito, questi stranieri tendono a stabilire la loro residenza in Spagna, poiché le condizioni di lavoro sono molto migliori di quelle del loro Paese d’origine (contratto di lavoro, orario, stipendio migliore, ecc.).

Inoltre, come vedremo in seguito, molti stranieri (non cittadini dell’UE) possono ottenere la residenza spagnola acquistando un immobile in Spagna, grazie al popolare Golden Visa spagnolo.

Acquisto come investimento

Gli stranieri con un elevato potere d’acquisto scelgono spesso di acquistare immobili in Spagna come investimento.

Va notato che a causa della crisi economica immobiliare del 2008, i prezzi degli immobili in Spagna sono diminuiti in modo significativo. Così, gli stranieri che vivono in Paesi in cui la crisi non ha colpito tanto quanto la Spagna, hanno avuto l’opportunità di acquistare immobili in Spagna a un prezzo più competitivo di quello che avrebbero pagato nel loro Paese d’origine.

Da allora, i prezzi sono aumentati nuovamente nelle città principali, ma in altre aree i prezzi degli immobili rimangono molto moderati.

Inoltre, la Spagna è sempre stata considerata un “Paese turistico”, per cui avere diverse proprietà in città ad alta affluenza turistica potrebbe generare alti profitti per i proprietari stranieri.

Acquistare un immobile per le vacanze

Infine, molti stranieri acquistano immobili in Spagna come seconda casa per godersi le vacanze e, chissà, per viverci in futuro.

Il clima, la qualità della vita e il prezzo degli alloggi in Spagna rispetto al paese d’origine fanno sì che gli stranieri scelgano di acquistare immobili in Spagna per godersi il tempo libero.

A questo proposito, le Isole Baleari, la Comunità Valenciana e l’Andalusia sono alcune delle regioni in cui la maggior parte degli stranieri tende ad acquistare la seconda casa.

Come può uno straniero acquistare una proprietà in Spagna?

Qualsiasi straniero può acquistare un immobile in territorio spagnolo senza dover essere residente in Spagna. Tuttavia, prima di acquistare un immobile, gli stranieri devono ottenere un “numero identificativo dello straniero” (NIE) rilasciato dalle autorità spagnole.

Il tipo di NIE da richiedere dipende dal Paese di origine dello straniero che intende acquistare un immobile in Spagna.

Se l’acquirente proviene dall’Unione Europea, può richiedere due tipi di NIE.

NIE temporaneo

Viene richiesto da quei cittadini dell’UE che non risiederanno in Spagna ma hanno bisogno del NIE per espletare alcune formalità, come l’acquisto di un immobile.

In questo caso, il NIE viene concesso presentando un modulo EX-15, insieme a una copia del passaporto, una descrizione delle ragioni economiche/professionali/sociali che giustificano la richiesta e la prova del pagamento della tassa corrispondente.

NIE permanente

È richiesto dai cittadini dell’UE che risiederanno in Spagna per più di 3 mesi (ad esempio, gli stranieri che acquistano una seconda casa per le vacanze).

In questo caso, il NIE viene concesso presentando il modulo EX-18, insieme a una copia del passaporto, una descrizione dei motivi economici/professionali/sociali che giustificano la richiesta e la prova del pagamento della tassa corrispondente.

Se l’acquirente proviene da un Paese non UE, può richiedere altri due tipi di NIE.

Non residente NIE

Viene richiesto dai cittadini extracomunitari che non hanno intenzione di risiedere in Spagna, ma hanno bisogno del NIE per espletare alcune formalità, come l’acquisto di un immobile.

In questo caso, il NIE viene concesso presentando il modulo EX-15, insieme a una copia del passaporto, una descrizione dei motivi economici/professionali/sociali che giustificano la richiesta e la prova del pagamento della tassa corrispondente.

Il NIE per non residenti scade dopo 3 mesi. Se questo periodo è trascorso, lo straniero può richiederne il rinnovo.

NIE residente (TIE)

Viene richiesta dai cittadini extracomunitari che risiederanno in Spagna per un periodo superiore a 6 mesi. Si tratta di una carta di soggiorno che include il NIE.

In questo caso, il TIE sarà concesso presentando il modulo EX-17, insieme a una foto a colori recente, una copia del passaporto e la prova del pagamento della tassa corrispondente.

In tutti i casi sopra descritti, il numero di carta d’identità spagnola può essere richiesto presso il Consolato o l’Ambasciata spagnola nel Paese d’origine, oppure presso la stazione di polizia della città spagnola in cui si risiede, si lavora o si intende acquistare un immobile.

Vantaggi dell’acquisto di una proprietà in Spagna

Prezzi interessanti per gli immobili

Il principale vantaggio dell’acquisto di un immobile in Spagna per uno straniero è il prezzo della proprietà, che è generalmente inferiore a quello di altri Paesi del primo mondo.

A differenza di altri Paesi dell’UE e non, l’economia spagnola ha impiegato più tempo a riprendersi dalla crisi economica che ha colpito il settore immobiliare a partire dal 2008, per cui rispetto ai principali Paesi dell’UE e non (Germania, Stati Uniti, Regno Unito, Francia, ecc.) il prezzo delle abitazioni è notevolmente inferiore.

Inoltre, va notato che i cittadini che risiedono e lavorano in questi Paesi hanno generalmente uno stipendio più alto, quindi hanno un potere d’acquisto maggiore rispetto a quello di un cittadino spagnolo.

Di conseguenza, un cittadino straniero con un normale potere d’acquisto potrebbe acquistare un immobile in Spagna in ottime condizioni, mentre magari nel suo Paese non potrebbe permettersi una casa con le stesse caratteristiche.

Profitti eccezionali con la locazione turistica

Va inoltre sottolineato che la Spagna è una delle grandi destinazioni turistiche d’Europa, grazie al suo clima, alla sua costa, alla sua storia, ecc.

Questo ha un effetto diretto sul settore immobiliare, in particolare sull’affitto di “appartamenti turistici”.​​

Al giorno d’oggi, l’affitto di appartamenti turistici in Spagna è cresciuto in modo esponenziale, attirando una grande quantità d’investimenti immobiliari.

Si noti che in estate (da giugno a settembre), un appartamento turistico medio in Spagna situato in una zona balneare può essere affittato a un prezzo medio di 1.500 €/settimana. D’altra parte, un appartamento turistico in una delle grandi città spagnole (Madrid, Barcellona, Siviglia) può essere affittato a un prezzo medio di 60-80 €/giorno.

In questo senso, la Spagna non è interessante solo come meta di vacanza, ma anche come paese per gli investimenti. Chi acquista immobili in Spagna può ottenere profitti eccezionali.

Ottenere una carta di soggiorno “Golden Visa”

Infine, ma non meno importante, investire in Spagna è un mezzo eccezionale per molti cittadini extracomunitari per ottenere la residenza nel territorio spagnolo.

A tal fine, esiste una carta di soggiorno speciale chiamata “Visto d’oro” in virtù della quale i cittadini extracomunitari possono lavorare e risiedere legalmente in Spagna, a condizione che acquistino beni immobili per un valore superiore a 500.000 euro.

Questo visto di residenza vi garantirà vantaggi come la possibilità di lavorare e risiedere legalmente in Spagna, anche con il coniuge e i figli.

La durata del visto è di 2 anni, prorogabile per altri 5 anni. Al termine dell’ultimo anno di proroga, il cittadino potrà ottenere la residenza permanente in Spagna.

Le insidie dell’acquisto di un immobile in Spagna

Il periodo di tempo per l’acquisto di un immobile

Se siete intenzionati ad acquistare una proprietà in Spagna, dovete tenere conto del periodo di tempo necessario per acquistarla.

In generale, considerando i passi da compiere sia prima che dopo l’acquisto, il tempo necessario per comprare un immobile a Span può essere compreso tra i 3 e i 12 mesi.

Se intendete acquistare un immobile, dovrete eseguire almeno i seguenti passaggi (la cui esecuzione richiederà un certo periodo di tempo):

• Cercate l’immobile che desiderate acquistare.
• Richiedere e ottenere un numero d’identificazione in Spagna (NIE).
• Se applicabile, formalizzate un contratto di prenotazione con il quale l’offerta di acquisto dell’immobile viene fatta ufficialmente al venditore.
• Se il venditore accetta l’offerta, potrebbe esservi richiesto di formalizzare un contratto di deposito per documentare i termini della vendita. Tale contratto potrebbe prevedere il pagamento di una caparra come condizione per procedere all’acquisto.

L’importo del deposito dipende dal prezzo di acquisto dell’immobile (di solito il 10% del prezzo, ma può essere inferiore).

• Nel caso in cui dobbiate finanziare l’acquisto, dovrete richiedere un prestito ipotecario a diversi enti bancari.
• Una volta che avrete i fondi sufficienti per acquistare l’immobile, dovrete formalizzare un atto pubblico di vendita davanti a un notaio in Spagna.
• Infine, dovrete registrare l’immobile nel catasto spagnolo come nuovo proprietario.

Condizioni dei mutui

In generale, gli stranieri che necessitano di un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile in Spagna devono tenere presente quanto segue:

1. È difficile ottenere un mutuo ipotecario da un ente bancario del Paese di origine dello straniero per l’acquisto di un immobile in un Paese diverso. La possibile mancanza d’informazioni sugli immobili nei Paesi terzi (debiti, condizioni, ecc.), insieme al rischio più elevato di mancato pagamento (poiché l’immobile è al di fuori della loro portata), rende difficile ottenere un mutuo. Tuttavia, gli stranieri possono ottenere mutui nelle banche spagnole o nelle filiali estere situate in Spagna.
2. Le condizioni ipotecarie per gli stranieri sono sfavorevoli rispetto a quelle offerte ai cittadini spagnoli.

Si noti che un cittadino spagnolo con un numero d’identificazione spagnolo e un contratto di lavoro non definito può ottenere un mutuo ipotecario fino al 95% del prezzo, mentre uno straniero con un NIE spagnolo può ottenere fino all’80%.

Nel caso delle seconde case, questa percentuale è simile sia per i cittadini spagnoli che per gli stranieri, che possono ottenere un mutuo fino al 60%-70% del prezzo di acquisto.

Imposte sull’acquisto

Ai fini fiscali spagnoli, come vedremo nella sezione seguente, l’acquisto di un immobile in Spagna comporta il pagamento di diverse imposte.

E non solo per l’acquisto dell’immobile, ma anche per il semplice fatto di esserne proprietari, che obbliga a pagare le tasse per tutti gli anni in cui si detiene l’immobile.

Inoltre, è probabile che l’acquirente debba farsi carico di altre spese (diverse dalle imposte), come onorari notarili, spese catastali, spese di gestione, spese di perizia (se è richiesta un’ipoteca), costi assicurativi, ecc.

A seconda delle condizioni di acquisto dell’immobile (nuovo o usato), l’acquisto sarà soggetto a una delle seguenti imposte:

Imposta sul valore aggiunto (“IVA”)

In caso di acquisto di un nuovo immobile, il proprietario sarà tenuto a versare l’IVA, normalmente con un’aliquota ridotta del 10% sul prezzo dell’immobile.

Tuttavia, se si acquista un immobile nelle Isole Canarie, si applica un’aliquota del 7% sul prezzo dell’immobile.

Inoltre, in caso di acquisto di un nuovo immobile, oltre all’IVA, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro, che varia tra lo 0,4% e l’1,5% del prezzo dell’immobile, a seconda dell’aliquota applicabile nella Regione in cui si trova l’immobile.

Si noti che sarà l’acquirente a dover pagare l’imposta o, se del caso, l’agenzia/avvocato incaricato di farlo per suo conto.

Imposta sui trasferimenti (“ITP”)

In caso di acquisto di un immobile usato o di seconda mano, il proprietario sarà tenuto a pagare l’imposta di trasferimento secondo l’aliquota stabilita dalla Regione in cui si trova l’immobile (tra il 4% e il 10%) sul valore di riferimento assegnato dall’ente catastale a tale immobile. In Andalusia l’aliquota è del 7%, mentre a Madrid è del 6%. In Catalogna e a Valencia, invece, è del 10%.

Tuttavia, a seconda della Regione, esiste la possibilità di applicare tariffe ridotte se vengono soddisfatte determinate condizioni in base all’età e alla capacità economica dell’acquirente.

Inoltre, in questo caso sarà l’acquirente a dover pagare l’imposta.

Imposte ipotecarie

Nel caso in cui l’acquirente necessiti di un’ipoteca per l’acquisto di un immobile, il mutuo ipotecario deve essere registrato al Catasto. Questa registrazione richiede il pagamento dell’imposta di registro.

Tuttavia, dal 2018, questa tassa deve essere pagata dalla banca e non dall’acquirente dell’immobile.

Imposte sul possesso di beni immobili

Imposta sul reddito dei non residenti

Se l’immobile acquistato non sarà utilizzato per alcuno scopo (affitto, abitazione principale), ma sarà utilizzato come seconda casa o casa per le vacanze del proprietario, quest’ultimo sarà obbligato a dichiarare annualmente come reddito immobiliare tra l’1,1% e il 2% del valore catastale dell’immobile, che sarà tassato al 19% se il proprietario è un cittadino dell’UE o al 24% per gli altri contribuenti.

Ad esempio, se il valore catastale di un immobile acquistato da un canadese è di 100.000 euro e si applica un’aliquota dell’1,1%, il proprietario dovrà imputare un reddito di 1.100 euro, per il quale pagherà un’imposta di 264 euro (24% per 1.100 euro).

Si noti che quanto sopra non si applica se l’immobile viene acquistato nei Paesi Baschi o in Navarra, che hanno un proprio sistema fiscale.

Imposta sulla proprietà

L’imposta locale riscossa dai comuni del luogo in cui si trova l’immobile deve essere pagata su base annua per il semplice fatto che si è proprietari/titolari di un immobile in Spagna.

L’importo da pagare dipende dal luogo in cui si trova l’immobile, dalla natura dell’immobile e dal suo valore catastale.

Imposta sulle plusvalenze

Infine, si noti che le proprietà spagnole possedute da uno straniero sono soggette all’imposta sulle plusvalenze. Tuttavia, se il valore delle proprietà in Spagna non supera i 700.000 euro, i proprietari non sono tenuti a pagare l’imposta sulle plusvalenze.

Altre domande da considerare

Posso acquistarlo in contanti o in Bitcoin?

Se state pensando di acquistare un immobile in contanti, purtroppo in Spagna non è possibile.

L’importo massimo che può essere pagato in contanti da uno straniero in Spagna è di 15.000 euro, quindi se avete il denaro per acquistare l’immobile sarete obbligati a effettuare il pagamento tramite bonifico bancario.

Per quanto riguarda la possibilità di acquistare un immobile con i bitcoin, sebbene si tratti di un mercato incipiente, è del tutto legale a patto che ci sia un accordo tra il venditore e l’acquirente per utilizzare i bitcoin come valuta.

In effetti, in Spagna esistono già agenzie immobiliari che accettano il bitcoin come valuta.

Per quanto riguarda la tassazione, si noti che il fatto di pagare con bitcoin non implicherebbe un cambiamento nella tassazione della transazione, per cui si applicherebbe quanto detto sopra.

Perché non posso acquistare con un mutuo estero?

In linea di principio, come esposto in precedenza, è difficile acquistare un immobile in Spagna attraverso un’ipoteca ottenuta in un paese straniero, poiché le entità bancarie straniere difficilmente concedono un prestito ipotecario per l’acquisto di un immobile in un paese al di fuori del loro ambito.

Tuttavia, gli stranieri possono ottenere un mutuo ipotecario nelle filiali di entità bancarie straniere situate in Spagna, a condizione che tale mutuo sia legato a tale filiale (e non alla banca da cui dipende).

In ogni caso, qualsiasi straniero con un NIE spagnolo può ottenere un mutuo ipotecario in qualsiasi ente bancario spagnolo.

Gli inglesi possono comprare dopo la Brexit?

I britannici possono continuare ad acquistare immobili in Spagna alle stesse condizioni di prima della Brexit.

L’unica differenza significativa sarebbe nel caso dell’imposta sul reddito dei non residenti, in cui i redditi sarebbero tassati con un’aliquota del 24% invece del 19% che si applica agli stranieri dell’UE.

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Inoltre, se state pensando di cambiare residenza per ridurre i contributi fiscali, vi consigliamo di leggere il rapporto “La guida definitiva per vivere e pagare le tasse in Spagna”, disponibile gratuitamente qui sotto.