Conforme os dados atuais sobre o sector imobiliário espanhol, há um “boom” significativo na compra de propriedades no estrangeiro em Espanha: desde 2009, a procura estrangeira de habitação em Espanha tem aumentado notavelmente, liderada por compradores britânicos, seguidos de perto por alemães e franceses.

É verdade que a Espanha tem muitas razões atrativas que fazem com que os estrangeiros estejam interessados em comprar propriedades em Espanha. Entre outras, é o seu clima.

Há três casos típicos em que um estrangeiro compraria uma propriedade em Espanha.

Comprar um imóvel para residir

Parte dos estrangeiros que compram propriedades em Espanha adquirem-nas por razões de emprego. Principalmente, os compradores que vêm para Espanha, por esta razão, tendem a ser de Marrocos e da Roménia.

Uma vez que estes estrangeiros conseguem um emprego indefinido, tendem a estabelecer a sua residência em Espanha, uma vez que as suas condições de trabalho são muito melhores do que as do seu país de origem (contrato de trabalho, horário, melhor salário, etc.).

Também, como veremos abaixo, muitos estrangeiros (não cidadãos da UE) podem obter a sua residência espanhola comprando uma propriedade em Espanha, graças ao popular Visto de Ouro Espanhol.

Comprar como um investimento

Os estrangeiros com um alto nível de poder de compra optam frequentemente por adquirir propriedades em Espanha como um investimento.

É de notar que devido à crise económica imobiliária de 2008, os preços dos imóveis em Espanha caíram significativamente. Assim, os estrangeiros residentes em países onde a crise não afetou tanto como a Espanha, tiveram a oportunidade de comprar propriedades em Espanha a um preço mais competitivo do que o que pagariam no seu país de origem.

Desde então, os preços voltaram a aumentar nas principais cidades, mas noutras áreas, os preços imobiliários continuam a ser muito moderados.

Além disso, a Espanha sempre foi considerada um “país turístico”, pelo que ter várias propriedades em cidades em que há um elevado tráfego turístico poderia gerar elevados lucros para os proprietários estrangeiros.

Comprar um imóvel para férias

Finalmente, muitos estrangeiros compram propriedades em Espanha como segunda casa para gozarem as suas férias e, quem sabe, para viverem lá no futuro.

O clima, a qualidade de vida e o preço da habitação em Espanha em comparação com o seu país de origem fazem com que os estrangeiros optem por comprar propriedades em Espanha para desfrutar durante o seu tempo livre.

A este respeito, as Ilhas Baleares, a Comunidade Valenciana, e a Andaluzia são algumas das regiões onde a maioria dos estrangeiros tende a comprar as suas segundas casas.

Como pode um estrangeiro comprar um imóvel em Espanha?

Qualquer estrangeiro pode adquirir uma propriedade em território espanhol sem ter de ser residente em Espanha. Contudo, antes de comprar um imóvel, os estrangeiros são obrigados a obter um “Número de Identificação de Estrangeiro” (NIE) emitido pelas autoridades espanholas.

O tipo de NIE a ser solicitado depende do país de origem do estrangeiro que vai comprar uma propriedade em Espanha.

Se o comprador for da União Europeia, pode candidatar-se a dois tipos de NIE.

NIE Temporário

Isto é solicitado por aqueles cidadãos da UE que não vão residir em Espanha, mas precisam que o NIE cumpra certas formalidades, tais como a compra de uma propriedade.

Neste caso, o NIE é concedido mediante apresentação de um formulário EX-15, com uma cópia do passaporte, uma descrição das razões económicas/profissionais/sociais que justificam o pedido, e uma prova do pagamento da taxa correspondente.

NIE permanente

Isto é solicitado pelos cidadãos da UE que vão residir em Espanha por mais de 3 meses (ou seja, estrangeiros que adquirem uma segunda casa para férias).

Neste caso, o NIE é concedido mediante apresentação do formulário EX-18, com uma cópia do passaporte, uma descrição das razões económicas/profissionais/sociais que justificam o pedido, e a prova do pagamento da taxa correspondente.

E se o comprador for de um país não pertencente à UE pode candidatar-se a outros dois tipos de NIE.

NIE Não-Residente

Isto é solicitado por cidadãos não comunitários que não têm qualquer intenção de residir em Espanha, mas precisam que o NIE cumpra certas formalidades, tais como a compra de uma propriedade.

Neste caso, o NIE é concedido mediante apresentação do formulário EX-15, com uma cópia do passaporte, uma descrição das razões económicas/profissionais/sociais que justificam o pedido, e a prova do pagamento da taxa correspondente.

O NIE não residente expira ao fim de 3 meses. Se este período tiver expirado, o estrangeiro pode requerer a sua renovação.

Residente NIE (TIE)

Isto é solicitado por cidadãos não comunitários que vão residir em Espanha por um período de mais de 6 meses. Este é um cartão de residência que inclui o NIE.

Neste caso, a TIE será concedida mediante a apresentação do formulário EX-17, com uma fotografia recente a cores, uma cópia do passaporte, e uma prova de pagamento da taxa correspondente.

Em qualquer dos casos acima referidos, o número de identificação espanhol pode ser solicitado no Consulado ou Embaixada espanhola no seu país de origem, ou na Esquadra da Polícia da cidade espanhola onde reside, trabalha, ou pretende comprar uma propriedade.

Vantagens de comprar um imóvel em Espanha

Preços imobiliários atractivos

A principal vantagem de comprar um imóvel em Espanha para um estrangeiro é o preço do imóvel, que é geralmente inferior ao de outros países do primeiro mundo.

Ao contrário de outros países da UE e de fora da UE, a economia espanhola levou mais tempo a recuperar da crise económica que atingiu o sector imobiliário a partir de 2008, pelo que em comparação com os principais países da UE e de fora da UE (Alemanha, Estados Unidos, Reino Unido, França, etc.) o preço da habitação é consideravelmente mais baixo.

Além disso, é de notar que os cidadãos que residem e trabalham nos referidos países têm geralmente um salário mais elevado, pelo que têm um poder de compra superior ao de um espanhol.

Consequentemente, um cidadão estrangeiro com poder de compra normal poderia adquirir uma propriedade em Espanha em ótimas condições, enquanto talvez no seu país não pudesse pagar uma casa com as mesmas características.

Lucros excepcionais com aluguer turístico

Deve também notar-se que a Espanha é um dos grandes destinos turísticos da Europa, devido ao seu clima, à sua linha costeira, à sua história, etc., o turismo é um dos pontos fortes da sua economia.

Isto tem um efeito direto no sector imobiliário, em particular, no aluguer de “apartamentos turísticos”.

Atualmente, o aluguer de apartamentos turísticos em Espanha tem crescido exponencialmente, o que atrai um grande volume de investimento imobiliário.

Note-se que no verão (de junho a setembro), um apartamento turístico médio em Espanha situado numa zona costeira pode ser alugado a um preço médio de 1.500 euros/semana. Por outro lado, um apartamento turístico numa das grandes cidades espanholas (Madrid, Barcelona, Sevilha) pode ser alugado a um preço médio de 60-80 euros por dia.

Neste sentido, a Espanha não é apenas interessante como destino de férias, mas também como um país de investimento. Se comprar propriedades em Espanha, pode obter lucros excepcionais.

Obtenção de um cartão de residência “Golden Visa”

Por último, mas não menos importante, investir em Espanha é um meio excepcional para muitos cidadãos extracomunitários obterem residência no território espanhol.

Para este efeito, existe um cartão de residência especial denominado “Visto de Ouro” em virtude do qual cidadãos não comunitários podem trabalhar e residir legalmente em Espanha, desde que adquiram bens imobiliários superiores a 500.000 euros.

Este visto de residência conceder-lhe-á vantagens tais como poder trabalhar e residir legalmente em Espanha, mesmo com o seu cônjuge e filhos.

A duração do visto é de 2 anos, que podem ser prorrogados por mais 5 anos. No final do último ano da prorrogação, o cidadão poderá obter residência permanente em Espanha.

Armadilhas de compra de uma propriedade em Espanha

O período para a compra de um imóvel

Se estiver interessado em comprar um imóvel em Espanha, deve ter em conta o período necessário para adquirir um.

Geralmente, considerando as etapas a realizar antes e depois da compra, o tempo necessário para comprar um imóvel em Span pode ser entre 3-12 meses.

Se pretende comprar um imóvel, terá de realizar pelo menos as seguintes etapas (cuja execução exigirá um determinado período):

• Procure o imóvel que deseja comprar.
• Solicitar e obter um número de identificação em Espanha (NIE).
• Se aplicável, formalizar um contrato de reserva em que a oferta de compra do imóvel é oficialmente feita ao vendedor.
• Se o vendedor aceitar a oferta, poderá ser-lhe solicitado que formalize um contrato de depósito a fim de documentar os termos da venda. Tal contrato poderá envolver o pagamento de um depósito como condição para que a compra seja efetuada.

O montante do depósito depende do preço de compra do imóvel (normalmente 10% do preço, mas pode ser inferior).

• No caso de precisar de financiar a sua compra, terá de se candidatar, talvez, a diferentes entidades bancárias para um empréstimo hipotecário.
• Assim que tiver fundos suficientes para comprar o imóvel, terá de formalizar uma escritura pública de venda perante um notário público em Espanha.
• Finalmente, terá de registar o imóvel no Registo Predial espanhol como novo proprietário.

Condições hipotecárias

Em termos gerais, os estrangeiros que necessitam de um empréstimo hipotecário para comprar um imóvel em Espanha devem ter em conta o seguinte:

1. É difícil obter um empréstimo hipotecário de uma entidade bancária no país de origem do estrangeiro para a compra de um imóvel num país diferente. A possível falta de informação sobre propriedades em países terceiros (dívidas, condições, etc.), com o maior risco de não pagamento (uma vez que a propriedade está fora do seu âmbito), torna difícil a obtenção de uma hipoteca. No entanto, os estrangeiros podem obter hipotecas em bancos espanhóis ou em sucursais estrangeiras localizadas em Espanha.
2. As condições hipotecárias para os estrangeiros são desfavoráveis em comparação com as oferecidas aos cidadãos espanhóis.

Note-se que um cidadão espanhol com um número de identificação espanhol e um contrato de trabalho indefinido pode obter um empréstimo hipotecário até 95% do preço, enquanto que um estrangeiro com um NIE espanhol pode obter até 80%.

No caso das segundas casas, esta percentagem é semelhante tanto para cidadãos espanhóis como para estrangeiros, que podem obter uma hipoteca até 60%-70% do preço da aquisição.

Impostos sobre a compra

Para fins fiscais espanhóis, como veremos na secção seguinte, a compra de um imóvel em Espanha resulta no pagamento de vários impostos.

E, não só pela compra do imóvel, mas também pelo simples facto de ser o proprietário do mesmo, o que o obriga a pagar impostos durante todos os anos em que detém o imóvel.

Além disso, é provável que o comprador tenha de assumir outras despesas (diferentes dos impostos), tais como emolumentos notariais, taxas de registo predial, taxas de gestão, taxas de avaliação (se for necessária uma hipoteca), custos de seguro, etc.

Dependendo das condições em que o imóvel é adquirido (novo ou em segunda mão), a compra estará sujeita a um dos seguintes impostos:

Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”)

Se um novo imóvel for adquirido, o proprietário será obrigado a pagar IVA, normalmente a uma taxa reduzida de 10% sobre o preço do imóvel.

No entanto, se comprar um imóvel nas Ilhas Canárias, aplicar-se-ia uma taxa de 7% sobre o preço do imóvel.

Além disso, se um novo imóvel for adquirido, para além do IVA, o comprador terá de pagar imposto de selo, que variará entre 0,4% e 1,5% do preço do imóvel, dependendo da taxa aplicável na Região onde o imóvel está localizado.

Note-se que será o comprador que será obrigado a pagar o imposto ou, quando aplicável, a agência/advogado contratado para o pagar em seu nome.

Imposto de transferência (“ITP”)

Em caso de compra de um bem usado ou em segunda mão, o proprietário será obrigado a pagar o imposto de transmissão à taxa fixada pela Região em que o bem se encontra (entre 4% e 10%) sobre o valor de referência atribuído pela entidade Cadastral a esse bem. Na Andaluzia, a taxa é de 7%, e em Madrid, é de 6%. No entanto, na Catalunha e em Valência, é de 10%.

No entanto, dependendo da Região, existe a possibilidade de aplicar taxas reduzidas se certas condições forem preenchidas conforme a idade e a capacidade económica do comprador.

Além disso, aqui será o comprador que será obrigado a pagar o imposto.

Impostos hipotecários

No caso do comprador necessitar de uma hipoteca para adquirir um imóvel, o empréstimo hipotecário deve ser registado no Registo Predial. Este registo requer o pagamento do imposto de selo.

Contudo, desde 2018, este imposto deve ser pago pelo banco, e não pelo comprador do imóvel.

Impostos sobre a posse de bens imóveis

Imposto sobre o rendimento de não-residentes

Se o imóvel adquirido não vai ser utilizado para qualquer fim (arrendamento, residência principal), mas vai ser utilizado como segunda residência ou casa de férias do proprietário, o proprietário seria obrigado a declarar anualmente como rendimento imobiliário entre 1,1% e 2% do valor cadastral do imóvel, que será tributado a 19% se o proprietário for cidadão da UE ou a 24% para o resto dos contribuintes.

Por exemplo, se o valor cadastral de um imóvel adquirido por um canadiano for de 100.000 euros e se aplicar uma taxa de 1,1%, o proprietário terá de imputar um rendimento de 1.100 euros, pelo qual pagará um imposto de 264 euros (24% por 1.100 euros).

Note-se que o acima exposto não se aplica se o imóvel for adquirido no País Basco ou Navarra, com o seu próprio sistema fiscal.

Imposto predial

O imposto local cobrado pelas autarquias locais do local onde se encontra o imóvel deve ser pago anualmente simplesmente porque é o proprietário/proprietário de um imóvel em Espanha.

O montante a pagar depende do local onde se encontra o imóvel, da natureza do imóvel e do seu valor cadastral.

Imposto sobre ganhos de capital

Finalmente, notar que as propriedades espanholas detidas por um estrangeiro estão sujeitas ao imposto sobre as mais-valias. No entanto, se o valor dos seus imóveis em Espanha não exceder 700.000 euros, os proprietários não serão obrigados a pagar este imposto sobre as mais-valias.

Outras questões a considerar

Posso comprá-lo com dinheiro ou Bitcoin?

Se considera comprar um imóvel em dinheiro, infelizmente, tal não é possível em Espanha.

O montante mais elevado que pode ser pago em dinheiro por um estrangeiro em Espanha é de 15.000 euros, pelo que se tiver dinheiro para comprar o imóvel será obrigado a efetuar o pagamento através de uma transferência bancária.

Quanto à possibilidade de comprar um imóvel com bitcoin, embora se trate de um mercado incipiente, é completamente legal desde que haja um acordo entre o vendedor e o comprador para utilizar o bitcoin como moeda.

De facto, já existem agências imobiliárias em Espanha que aceitam a bitcoin como moeda.

Quanto à tributação, note-se que o facto de pagar com bitcoin não implicaria uma alteração na tributação da transação, pelo que o acima mencionado seria aplicável.

Por que não posso comprar com uma hipoteca estrangeira?

Em princípio, como exposto acima, é difícil comprar um imóvel em Espanha através de uma hipoteca obtida num país estrangeiro, uma vez que as entidades bancárias estrangeiras raramente concedem um empréstimo hipotecário para comprar um imóvel num país fora do seu âmbito.

No entanto, os estrangeiros devem obter um empréstimo hipotecário em agências de entidades bancárias estrangeiras localizadas em Espanha, desde que este empréstimo esteja ligado a essa agência (e não ao banco de que depende).

Em qualquer caso, qualquer estrangeiro com um NIE espanhol pode obter um empréstimo hipotecário em qualquer entidade espanhola de proibição.

Os britânicos podem comprar depois de Brexit?

Os britânicos podem continuar a comprar propriedades em Espanha sob as mesmas condições que antes de Brexit.

A única diferença significativa seria no caso do imposto sobre o rendimento dos não residentes, em que os rendimentos seriam tributados a uma taxa de 24% em vez da taxa de 19% que se aplica aos estrangeiros da UE.

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Além disso, se estiver a considerar mudar de residência para reduzir as suas contribuições fiscais, recomendamos a leitura do relatório “Os 3 melhores destinos fiscais do momento”, disponível gratuitamente abaixo.