Согласно текущим данным по испанскому сектору недвижимости, наблюдается значительный «бум» иностранных покупок недвижимости в Испании: с 2009 года иностранный спрос на жилье в Испании заметно вырос, его возглавили британские покупатели, за ними следуют немцы и французы.

Действительно, Испания имеет много привлекательных причин, которые заставляют иностранцев интересоваться покупкой недвижимости в Испании. Среди прочего, это ее климат.

Существует три типичных случая, когда иностранец покупает недвижимость в Испании.

Покупка недвижимости для проживания

Часть иностранцев, покупающих недвижимость в Испании, приобретают ее по причинам трудоустройства. В основном, покупатели, приезжающие в Испанию по этой причине, как правило, являются выходцами из Марокко и Румынии.

Получив неопределенную работу, такие иностранцы стремятся обосноваться в Испании, так как условия их работы намного лучше, чем в стране происхождения (рабочий контракт, график, лучшая зарплата и т.д.).

Кроме того, как мы увидим ниже, многие иностранцы (не граждане ЕС) могут получить испанскую резиденцию, купив недвижимость в Испании, благодаря популярной испанской Золотой визе.

Покупка в качестве инвестиции

Иностранцы с высоким уровнем покупательной способности часто предпочитают приобретать недвижимость в Испании в качестве инвестиции.

Следует отметить, что в связи с экономическим кризисом 2008 года цены на недвижимость в Испании значительно упали. Таким образом, иностранцы, проживающие в странах, которые кризис затронул не так сильно, как Испанию, имели возможность приобрести недвижимость в Испании по более выгодной цене, чем они заплатили бы в своей стране происхождения.

С тех пор цены снова выросли в главных городах, но в других районах цены на недвижимость остаются очень умеренными.

Кроме того, Испания всегда считалась «туристической страной», поэтому наличие нескольких объектов недвижимости в городах с высоким туристическим трафиком может принести иностранным владельцам высокую прибыль.

Покупка недвижимости для отдыха

Наконец, многие иностранцы покупают недвижимость в Испании в качестве второго дома, чтобы наслаждаться отдыхом и, кто знает, жить там в будущем.

Климат, качество жизни и цены на жилье в Испании по сравнению с их страной происхождения заставляют иностранцев делать выбор в пользу покупки недвижимости в Испании, чтобы наслаждаться ею в свободное время.

В этом отношении Балеарские острова, Валенсийское сообщество и Андалусия являются одними из регионов, где большинство иностранцев стремятся приобрести свои вторые дома.

Как иностранец может купить недвижимость в Испании?

Любой иностранец может приобрести недвижимость на территории Испании без необходимости быть ее резидентом. Однако перед покупкой недвижимости иностранцы должны получить «идентификационный номер иностранца» (NIE), выдаваемый испанскими властями.

Тип запрашиваемого NIE зависит от страны происхождения иностранца, который собирается приобрести недвижимость в Испании.

Если покупатель является представителем Европейского Союза, он может подать заявление на получение двух типов NIE.

Временный NIE

Его запрашивают те граждане ЕС, которые не собираются проживать в Испании, но нуждаются в NIE для выполнения определенных формальностей, например, для покупки недвижимости.

В этом случае NIE выдается путем подачи формы EX-15 вместе с копией паспорта, описанием экономических/профессиональных/социальных причин, обосновывающих заявление, и подтверждением уплаты соответствующего сбора.

Постоянный NIE

Его запрашивают те граждане ЕС, которые собираются проживать в Испании более 3 месяцев (т.е. иностранцы, приобретающие второй дом для отдыха).

В этом случае NIE выдается путем подачи формы EX-18 вместе с копией паспорта, описанием экономических/профессиональных/социальных причин, обосновывающих заявление, и подтверждением уплаты соответствующего сбора.

А если покупатель из страны, не входящей в ЕС, он может подать заявление на получение еще двух типов NIE.

Нерезидент NIE

Его запрашивают граждане стран, не входящих в ЕС, которые не имеют намерения проживать в Испании, но нуждаются в NIE для выполнения определенных формальностей, например, для покупки недвижимости.

В этом случае NIE выдается путем подачи формы EX-15 вместе с копией паспорта, описанием экономических/профессиональных/социальных причин, обосновывающих заявление, и подтверждением уплаты соответствующего сбора.

Срок действия NIE нерезидента истекает через 3 месяца. Если этот срок истек, иностранец может подать заявление на его продление.

Резидент NIE (TIE)

Ее запрашивают граждане стран, не входящих в ЕС, которые собираются проживать в Испании более 6 месяцев. Это карта резидента, которая включает в себя NIE.

В этом случае TIE выдается путем подачи формы EX-17 вместе с недавней цветной фотографией, копией паспорта и подтверждением оплаты соответствующего сбора.

В любом из вышеперечисленных случаев испанский идентификационный номер можно получить в консульстве или посольстве Испании в стране вашего происхождения или в полицейском участке испанского города, где вы проживаете, работаете или собираетесь приобрести недвижимость.

Преимущества покупки недвижимости в Испании

Привлекательные цены на недвижимость

Основным преимуществом покупки недвижимости в Испании для иностранца является цена на нее, которая, как правило, ниже, чем в других странах первого мира.

В отличие от других стран ЕС и не входящих в ЕС, испанской экономике потребовалось больше времени для восстановления после экономического кризиса, поразившего сектор недвижимости с 2008 года, поэтому по сравнению с основными странами ЕС и не входящими в ЕС (Германия, США, Великобритания, Франция и т.д.) цены на жилье здесь значительно ниже.

Кроме того, следует отметить, что граждане, проживающие и работающие в этих странах, как правило, имеют более высокую заработную плату, поэтому их покупательная способность выше, чем у испанцев.

Следовательно, иностранный гражданин с нормальной покупательной способностью может приобрести недвижимость в Испании в очень хороших условиях, в то время как, возможно, в своей стране он не смог бы позволить себе дом с такими же характеристиками.

Исключительная прибыль при сдаче в аренду туристам

Следует также отметить, что Испания является одним из величайших туристических направлений в Европе, благодаря своему климату, береговой линии, истории и т.д., туризм является одной из сильных сторон ее экономики.

Это напрямую влияет на сектор недвижимости, в частности, на аренду «туристических квартир».

В настоящее время аренда туристических квартир в Испании растет в геометрической прогрессии, что привлекает большое количество инвестиций в недвижимость.

Обратите внимание, что летом (с июня по сентябрь) средняя туристическая квартира в Испании, расположенная в приморском районе, может быть арендована по средней цене €1 500/неделя. С другой стороны, туристическую квартиру в одном из крупных испанских городов (Мадрид, Барселона, Севилья) можно снять в среднем за €60-80/сутки.

В этом смысле Испания интересна не только как место отдыха, но и как страна для инвестиций. Если вы купите недвижимость в Испании, вы сможете получить исключительную прибыль.

Получение карты резидента «Золотая виза»

И последнее, но не менее важное: инвестирование в Испанию является для многих граждан стран, не входящих в ЕС, исключительным средством для получения вида на жительство на испанской территории.

Для этого существует специальная резидентская карта под названием «Золотая виза», на основании которой граждане стран, не входящих в ЕС, могут легально работать и проживать в Испании при условии приобретения недвижимости на сумму свыше 500 000 евро.

Эта резидентская виза предоставит вам такие преимущества, как возможность легально работать и проживать в Испании, даже с супругом или супругой и детьми.

Срок действия визы составляет 2 года, который может быть продлен еще на 5 лет. В конце последнего года продления гражданин сможет получить постоянное место жительства в Испании.

Подводные камни при покупке недвижимости в Испании

Срок приобретения недвижимости

Если вы хотите приобрести недвижимость в Испании, вам следует принять во внимание срок, который потребуется для ее приобретения.

В целом, учитывая шаги, которые необходимо предпринять до и после покупки, время, необходимое для приобретения недвижимости в Спане, может составлять от 3 до 12 месяцев.

Если вы собираетесь приобрести недвижимость, вам придется выполнить как минимум следующие действия (выполнение которых потребует определенного времени):

• Найдите недвижимость, которую вы хотите купить.
• Подать заявку и получить идентификационный номер в Испании (NIE).
• Если применимо, оформите договор резервирования, в соответствии с которым предложение о покупке недвижимости официально передается продавцу.
• Если продавец принимает предложение, от вас может потребоваться оформление договора о задатке, чтобы документально зафиксировать условия продажи. Такой договор может предусматривать выплату задатка в качестве условия для совершения покупки.

Размер депозита зависит от цены покупки недвижимости (обычно 10% от цены, но может быть и меньше).

• В случае, если вам необходимо профинансировать покупку, вам придется обратиться, возможно, в различные банковские структуры за ипотечным кредитом.
• После того как у вас будет достаточно средств для покупки недвижимости, вы должны будете оформить публичный акт купли-продажи у нотариуса в Испании.
• Наконец, вы должны будете зарегистрировать недвижимость в Земельном кадастре Испании в качестве нового владельца.

Условия ипотечного кредитования

В целом, иностранцы, которым необходим ипотечный кредит для покупки недвижимости в Испании, должны иметь в виду следующее:

1. Сложно получить ипотечный кредит в банковской структуре в стране происхождения иностранца для покупки недвижимости в другой стране. Возможное отсутствие информации о недвижимости в третьих странах (долги, условия и т.д.), а также более высокий риск невыплаты (так как недвижимость находится за их пределами) затрудняют получение ипотечного кредита. Однако иностранцы могут получить ипотечный кредит в испанских банках или в иностранных филиалах, расположенных в Испании.
2. Условия ипотеки для иностранцев неблагоприятны по сравнению с теми, которые предлагаются гражданам Испании.

Обратите внимание, что гражданин Испании с испанским идентификационным номером и неопределенным трудовым договором может получить ипотечный кредит на сумму до 95% от стоимости жилья, в то время как иностранец с испанским NIE может получить до 80%.

В случае второго жилья этот процент одинаков как для граждан Испании, так и для иностранцев, которые могут получить ипотечный кредит на сумму до 60%-70% от стоимости приобретения.

Налоги на покупку

Для целей испанского налогообложения, как мы увидим в следующем разделе, покупка недвижимости в Испании влечет за собой уплату нескольких налогов.

Причем, не только за покупку недвижимости, но и за сам факт владения ею, что обязывает вас платить налоги в течение всех лет, когда вы владеете недвижимостью.

Кроме того, вероятно, что покупателю придется взять на себя и другие расходы (отличные от налогов), такие как нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли, сборы за управление, сборы за оценку (если требуется ипотека), расходы на страхование и т.д.

В зависимости от условий приобретения недвижимости (новая или подержанная), покупка будет облагаться одним из следующих налогов:

Налог на добавленную стоимость («IVA»)

Если приобретается новая недвижимость, владелец будет обязан уплатить НДС, обычно по льготной ставке 10% от цены недвижимости.

Однако при покупке недвижимости на Канарских островах применяется ставка в размере 7% от стоимости недвижимости.

Кроме того, при покупке новой недвижимости, помимо НДС, покупатель должен будет заплатить гербовый сбор, который составляет от 0,4% до 1,5% от цены недвижимости, в зависимости от ставки, действующей в регионе, где находится недвижимость.

Обратите внимание, что платить налог будет обязан покупатель или, в соответствующих случаях, агентство/юрист, нанятый для уплаты налога от его имени.

Налог на передачу имущества («ITP»)

В случае покупки подержанной или бывшей в употреблении недвижимости, владелец обязан уплатить налог на передачу по ставке, установленной регионом, в котором находится недвижимость (от 4% до 10%) от базовой стоимости, присвоенной кадастровой службой этой недвижимости. В Андалусии эта ставка составляет 7%, а в Мадриде — 6%. Однако в Каталонии и Валенсии она составляет 10%.

Однако, в зависимости от региона, существует возможность применения сниженных ставок при соблюдении определенных условий в соответствии с возрастом и экономическими возможностями покупателя.

Кроме того, здесь обязанность по уплате налога возлагается на покупателя.

Налоги на ипотеку

В случае если покупателю для приобретения недвижимости необходима ипотека, ипотечный кредит должен быть зарегистрирован в Земельном кадастре. Эта регистрация требует уплаты гербового сбора.

Однако с 2018 года этот налог должен платить банк, а не покупатель недвижимости.

Налоги на владение недвижимостью

Подоходный налог с нерезидентов

Если приобретенная недвижимость не будет использоваться для каких-либо целей (аренда, основное место жительства), а будет использоваться в качестве второго или отпускного дома владельца, владелец будет обязан ежегодно декларировать как доход от недвижимости от 1,1% до 2% от кадастровой стоимости недвижимости, который будет облагаться налогом по ставке 19%, если владелец является гражданином ЕС, или по ставке 24% для остальных налогоплательщиков.

Например, если кадастровая стоимость недвижимости, приобретенной канадцем, составляет 100 000 евро и применяется ставка 1,1%, владелец должен будет вменить доход в размере 1100 евро, за который он заплатит налог в размере 264 евро (24% на 1100 евро).

Обратите внимание, что вышеуказанные положения не применяются, если недвижимость приобретается в Стране Басков или Наварре, где действует собственная налоговая система.

Налог на недвижимость

Местный налог, взимаемый местными советами того места, где находится недвижимость, должен уплачиваться ежегодно просто потому, что вы являетесь собственником/владельцем недвижимости в Испании.

Сумма, подлежащая уплате, зависит от места, в котором находится недвижимость, характера недвижимости и ее кадастровой стоимости.

Налог на прирост капитала

Наконец, обратите внимание, что испанская недвижимость, принадлежащая иностранцу, облагается налогом на прирост капитала. Однако, если стоимость вашей недвижимости в Испании не превышает 700 000 евро, владельцы не обязаны платить этот налог на прирост капитала.

Другие вопросы для рассмотрения

Могу ли я купить его за наличные или Bitcoin?

Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости за наличные, то, к сожалению, в Испании это невозможно.

Наибольшая сумма, которую может заплатить наличными иностранец в Испании, составляет 15 000 евро, поэтому, если у вас есть деньги на покупку недвижимости, вы будете обязаны произвести оплату банковским переводом.

Что касается возможности покупки недвижимости за биткоин, то, хотя этот рынок только зарождается, он полностью легален, пока между продавцом и покупателем существует соглашение об использовании биткоина в качестве валюты.

На самом деле, в Испании уже есть агентства недвижимости, которые принимают биткоин в качестве валюты.

Что касается налогообложения, обратите внимание, что факт оплаты биткоином не означает изменения налогообложения транзакции, поэтому вышеупомянутое будет применяться.

Почему я не могу купить квартиру с помощью иностранной ипотеки?

В принципе, как было показано выше, купить недвижимость в Испании с помощью ипотеки, полученной в другой стране, довольно сложно, поскольку иностранные банки практически никогда не выдают ипотечный кредит на покупку недвижимости в стране, не входящей в сферу их деятельности.

Однако иностранцы могут получить ипотечный кредит в филиалах иностранных банков, расположенных в Испании, при условии, что этот кредит связан с данным филиалом (а не с банком, от которого он зависит).

В любом случае, любой иностранец с испанским NIE может получить ипотечный кредит в любом испанском банковом учреждении.

Смогут ли британцы покупать после Brexit?

Британцы могут продолжать покупать недвижимость в Испании на тех же условиях, что и до Brexit.

Единственное существенное различие будет касаться налога на доходы нерезидентов, в котором доходы будут облагаться по ставке 24% вместо 19%, применяемой к иностранцам из ЕС.

С чего мне следует начать?

Если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость в Испании, команда SpainAdvisers может вам помочь.

Наша команда специализированных юристов по иностранным инвестициям не только поможет вам с оформлением всех документов, но и свяжет вас с агентами по недвижимости, которые помогут вам найти дом вашей мечты.

Вы можете связаться с нами через контактную форму или отправив письмо по адресу [email protected].

Также, если вы рассматриваете возможность смены места жительства для уменьшения налоговых отчислений, рекомендуем прочитать отчет «3 лучших налоговых направления на данный момент», доступный бесплатно ниже.